在金钱给付类案件的执行程序中，被执行人未履行生效法律文书确定的义务时，人民法院会依据不动产登记簿的信息，依法查封被执行人名下的房产，并通过对房产进行司法拍卖来实现申请执行人的胜诉权益。

　　然而，在财产处置的过程中，往往“状况百出”。那么，以下情形发生时，法院到底能不能依法拍卖被执行人名下的房产呢？

　　唯一住房能不能卖？

　　被执行人：“我贷款买了一套房，一家老小都住里面，你们没有权利卖！”

　　被执行人为自然人时，通常会遇到其名下没有其他可供执行的财产，只有一套房屋的情况。此时，被执行人往往以“唯一住房”为由阻碍执行。

　　京小槌释法

　　唯一住房不是对抗执行的挡箭牌。在执行实践中，对于被执行人名下个人及所扶养家属的生活必需房屋，申请执行人应按照当地廉租住房保障面积标准为其提供居住房屋或参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，被执行人不会因司法拍卖而陷入“无家可归”的境地。法院将依法保障申请执行人的合法权益和被执行人及其所扶养家属的基本生活需求。

　　【法条链接】

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

　　(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

　　(二)执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

　　(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

　　执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

　　设立抵押权的房子能不能卖？

　　被执行人：“房子产权是我的，但是我抵押出去了，你们不能卖。”

　　在执行程序中，被执行人名下的房屋会存在按揭贷款尚未还清或者将房子抵押给其他债权人的情况。

　　京小槌释法

　　抵押权的设立不影响法院进行司法拍卖，但拍卖所得价款在扣除执行费用后应当优先清偿抵押债权，剩余价款用于清偿普通债权。如果被执行人所设立的抵押是最高额抵押，法院在查封之后应当通知抵押权人，受抵押担保的债权自收到通知之日起不再增加。

　　【法条链接】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

　　抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定》

　　第三十一条 人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。

　　第三十四条 拍卖、变卖被执行人的财产成交后，必须即时钱物两清。

　　委托拍卖、组织变卖被执行人财产所发生的实际费用，从所得价款中优先扣除。所得价款超出执行标的数额和执行费用的部分，应当退还被执行人。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

　　第二十五条 人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。

　　人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道或者应当知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道或者应当知道该事实时起不再增加。

　　登记在被执行人名下的

　　夫妻共有房产能不能卖？

　　被执行人配偶：“这房子虽然登记在他名下，但是有一半是我的，我又没有欠钱，你们不能卖这个房子。”

　　京小槌释法

　　对于共有财产，法院可以拍卖，但会兼顾申请执行人和共有权人的合法权益。人民法院依法查封被执行人名下房产后，被执行人与配偶可对共有房产进行协议分割并经申请执行人认可；被执行人的配偶也可提起析产诉讼或由申请执行人代位提起析产诉讼。对于协议确认或经析产诉讼确定的案外人的份额，法院应依法保护。

　　【法条链接】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第三百零八条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

　　第十二条 对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。

　　共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。

　　共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。

　　签订租赁合同且租期未至的

　　房产能不能卖？

　　承租人：“我不知道他欠钱了啊，我租期还没到呢，你们不能卖。”

　　京小槌释法

　　法院可以带租进行司法拍卖。如果承租人在法院查封房产之前签订了合法有效的租赁合同并占有使用该房产的，拍卖后承租人可以在租赁期内阻止向买受人交付房产。执行实践中，法院通常会对租赁合同条款是否符合交易情况、承租人是否实际占有房屋等进行审查，如果发现承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租房产或者伪造租赁合同、租金交付凭证的，承租人无法阻止移交占有。情节严重妨害民事诉讼程序的，会受到处罚。

　　【法条链接】

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

　　承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

　　第二十四条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

　　第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

　　被执行人已经出售

　　但尚未过户的房子能不能卖？

　　买受人：“我们购房合同都签了，购房款全部都付过去了，就差过户了，你们不能卖。”

　　京小槌释法

　　法院可以依法查封并推动拍卖处置程序。但是，如果买受人同时符合下列条件时，能够排除强制执行：（1）在查封之前已经签订了合法有效的买卖合同；（2）法院查封之前已经合法占有；（3）已经支付全部购房款或者支付部分购房款，剩余购房款交给法院执行；（4）买受人对未办理过户登记没有过错。但是其中之一不符合时，法院仍有权继续推动财产处置程序。

　　【法条链接】

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

　　第十五条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　来源 丰台时报

　　供稿 丰台法院