作者：史洪举

　　北京市住建委和市场监督管理局日前联合发布了新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本。其中，新版《北京市物业服务合同》明确提出，物业公司可以对拒不交纳物业费的业主依法提起诉讼或者申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业服务人不得擅自占用本物业管理区域内的共用部位或擅自改变其使用用途，不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。

　　物业费收缴率过低是物业公司最为头疼的问题之一，也是影响物业服务质量的主要因素。物业公司在催缴物业费时奇招频出，甚至出现以停水断电等方式来逼迫业主缴纳物业费的行为。此种催缴方式已涉嫌违法，并且十分野蛮。明确叫停这种粗暴做法，是保护业主权益的应有之义。

　　水、电、气、网是人们正常生产生活的必需品，这些公共服务更保障着城市的运行以及人们生活方式的现代化。为保障人们能够正常享受这些公共服务，相关法律法规严格禁止随意停水停电：如根据《民法典》《电力法》，供电企业不得违反国家规定拒绝供电；根据《电力供应与使用条例》，即便用户未缴纳电费，供电企业也不可擅自停电，只有自逾期之日起超过30日，经催交仍未交付电费的，供电企业方可按照国家规定的程序中止供电，且应在中止供电前通知用户。

　　另外，物业并非是与用户签订协议的供电企业，其只是受供电企业委托代管相关业务，且物业公司与业主是完全平等的民事法律关系——业主缴纳物业费，物业公司按规定或合同约定管理小区，提供服务。也就是说，物业只是业主聘请的“管家”，无权对业主停水断电。对此，《民法典》明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　值得注意的是，哪怕是业主大会一致投票通过了物业可在一定条件下对业主停水断电的业主规约，该内容也涉嫌侵犯业主的基本权利，属于无效条款。现实中，对于拖欠物业费的业主，物业可通过诉讼等方式主张权利，对于败诉后依然拒不执行的业主，则可强制执行并由司法机关列入黑名单。但无论如何，都不能以停水断电方式来催交物业费。哪怕是对败诉业主，司法机关也不宜以停水断电这一严重影响业主基本生活的方式执法。

　　不得以停水断电方式催交物业费，必须成为一种常识，一方面，业主要依法向这一粗野做法说不，另一方面，相关部门也应严惩这一违法行径，保护业主合法权益，倒逼物业回归服务本位，而非肆无忌惮地把物业规则随意凌驾于业主之上。（史洪举）