鲁法案例【2025】092

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　　案情简介

　　陈某、董某为购买房产与某农商行与签订《个人购买借款/担保合同》，并将所购房产办理抵押。购买房产后，陈某、董某又购买车位，并将房产与车位登记在同一产权证上，且该房产系二人唯一住房。因陈某、董某贷款逾期，某农商行起诉至法院，双方达成和解协议，陈某、董某共需偿还本金687354.23元及利息，该农商行并对抵押房产享有优先受偿权。

　　法院审理

　　因陈某、董某未履行法律文书确定的义务，该案进入执行阶段。在执行过程中，法院轮候查封陈某、董某名下的上述房产及车位，该房产及车位的首封权利人为某邮储银行。经商请移送，首封法院同意由本案法院一并处置涉案房产及车位。后涉案房产、车位依法通过网络进行拍卖并成交。

　　涉案房产及车位涉及不同的权利主体，故产生拍卖款如何分配的问题。法院认为，拍卖款可在扣除相关费用后，依法应划分为三部分：一是陈某、董某的唯一住房租金；二是某农商行关于抵押房产的优先受偿权款项；三是某邮政储蓄银行关于首封权利人款项。法院将该分配方案告知各方当事人，各方当事人均无异议。

　　法官说法

　　不动产登记部门规定，车位无法单独办理登记。车位作为房产的附属物与房产登记在同一产权证下，故该房产应一并处置，但此时会出现抵押权范围与首封权范围不一致的情况。根据法律规定，抵押权设立后，抵押财产被添附，因添附导致抵押财产的价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分。故在该案中因处置车位的价款仍应属于首封权利人。

　　义务人应当积极履行生效法律文书确定的还款义务，对于不履行相应义务的当事人，法院有权查封处置其名下财产。部分当事人若认为唯一住房无法执行而消极逃避，只会进一步扩大自己的损失。按照法律规定，被执行人名下唯一住房在申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房产变价款中扣除五到八年租金后，仍可以进行处置。

　　法条链接

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

　　（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

　　（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

　　（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

　　执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释[2020]28号）》第四十一条 抵押权依法设立后，抵押财产被添附，添附物归第三人所有，抵押权人主张抵押权效力及于补偿金的，人民法院应予支持。

　　抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有所有权，抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的，人民法院应予支持，但是添附导致抵押财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分。

　　抵押权依法设立后，抵押人与第三人因添附成为添附物的共有人，抵押权人主张抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额的，人民法院应予支持

　　供稿：孙爱民 吴秋平

　　转自：高青法院