暴雨时节

　　小区房屋墙皮脱落

　　业主车窗就遭了殃

　　物业把责任推给装修的业主

　　装修的业主说是物业的错

　　墙皮脱落致车窗受损，

　　找谁追责却迟迟无法确定

　　刘某居住在北京市东城区某老小区内。2022年7月，与刘某住同一栋楼的9楼邻居陈某对自家房屋阳台进行封闭改造。由于小区没有专门的停车位，刘某和小区不少业主的车都停在楼下。

　　2022年8月的某一天，正值暴雨，楼上墙皮突然掉落，正好砸到刘某停在楼下的车，导致车窗受损，刘某花费了2000元对车窗进行维修。刘某随后联系小区物业核实确认情况。

　　经物业核实，这次事件是由9楼陈某家阳台外墙皮脱落所致。此后，刘某曾先后找物业公司和陈某协商，要求进行赔偿，但物业公司与陈某相互推脱，皆称应由对方进行赔偿。几次协商无果，刘某遂将陈某及物业公司共同起诉至法院，要求连带赔偿车辆损失。

　　图为墙面脱落照片

　　图为车辆被砸照片

　　庭审中，物业公司提交涉案建筑物标准平面图，证明涉案建筑物建成核验时仅一楼为封闭式阳台，一楼以上为开放式阳台，阳台外沿有约占阳台高度二分之一的外墙体，由业主陈某购买后自行封闭。

　　物业公司认为，脱落部分系陈某家阳台，属于业主专有部分，不属于物业公司职责范围，故应由陈某承担赔偿责任。

　　另外，物业公司提交事发时的现场照片，显示有多辆汽车在事发地点周围停放，建筑物外墙面贴有“请勿在楼体周围停留，当心高空坠物”的提示牌，物业公司认为，自己已尽到了管理、提示义务。

　　邻居陈某辩称，事发一个月前，其正在装修房屋，同时进行了封装阳台。过程中，物业公司的工作人员曾提醒装修时注意阳台外墙墙皮脱落的问题。

　　但脱落的墙皮位于自家阳台下沿处及楼下邻居阳台窗户上沿处，属于物业管理的公共部分，并非自己自行封装部位。

　　同时，陈某提交天气预报信息截图，显示事发当日下午到夜间有短时强降雨、雷电、大风及暴雨。陈某认为，该小区建筑物年久失修，事发当天又遇极端天气，导致墙皮脱落砸到车辆，事故与自己无关，应由物业公司承担赔偿责任。

　　法院：脱落处墙面属业主共有部分，

　　物业负有维修、管理义务

　　经法官现场勘查，涉案建筑物外墙面表面斑驳，存在多处墙体脱落现象。脱落部位位于陈某房屋地面至阳台的延伸处，结合物业公司提交的建筑物标准平面图，该部位应属于业主共有部分。

　　北京市东城区法院经审理认为，建筑物、构筑物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

　　首先，涉案建筑物脱落处系建筑物外墙面，其对应部位系涉案建筑物房屋地板延伸处，系该建筑物原有部分，并非住户自行封堵添附部分，故脱落处所属外墙面应属于业主共有部分。物业公司作为涉案建筑物的建设单位及物业管理单位，向业主收取物业费，其负有就建筑物共有部分维修、管理的义务。

　　其次，原告刘某所有的车辆被涉案建筑物脱落的外墙面砸坏，物业公司应对其损失承担赔偿责任。结合已查明的事实，物业未提交证据证明其尽到了维修、管理义务，亦未提交证据证明其曾就涉案建筑物的外墙维修问题向业主或业主大会征求意见。

　　关于物业公司抗辩表示其在事发地点张贴提示牌，其提示牌并未写明禁止停车，结合案涉小区无专用停车位、多名业主在停车地点周围停车的情况，法院认为，物业公司仅张贴提示牌的行为难以认定其尽到了足够的提示义务及积极的管理义务，不能因此证明不存在过错。

　　综上，物业公司应就因涉案建筑物墙皮脱落导致受害人所有的车辆受损承担赔偿责任。

　　被告陈某系小区业主，对建筑物业主共有部分不负维修、管理责任，原告亦未提交证据证明其封装阳台的行为与墙皮脱落具有因果关系，故原告要求陈某就其车辆修理费承担连带赔偿责任的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

　　最终，北京市东城区法院判决物业公司赔偿刘某车辆维修费2000元。一审判决后，物业公司不服，提起上诉，二审驳回。

　　法官：物业公司应对业主共有部分做好维护保养

　　本案中，物业公司作为涉案建筑物的建设单位及物业管理单位，对建筑物共有部分负有维修、管理义务。根据法律规定，建筑物的外墙应属于建筑共有部分，相应的维修应当由管理人承担。物业公司虽称其张贴提示牌、并提醒业主加强防范，但并未及时发现危险、消除隐患，致使原告车辆被砸，物业公司对此具有过错，应承担赔偿责任。

　　物业公司负有接受业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的义务，对外墙面等业主共有部分应当做好维护保养，及时排查风险隐患，一旦发现建筑物外墙面存在松动、脱落，应予足够重视，做好相应的提示，如设置警示标志、拉设警戒线等，并及时启动维修程序。仅以张贴安全标识的方式提示居民，难以解决根本问题，且存在较大的安全隐患，如遇维修基金不足，应尽快提请业主大会讨论确定维修方案。

　　在日常工作中，物业公司应加强对从业人员的安全培训，明确物业管理职责。物业公司也要建立安全管理工作机制，有条件的应配备专人对小区进行定期安全巡视，对于日常工作中发现的安全隐患做到及时处理、有效管理。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第一千二百五十三条

　　建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。