商品房预售合同中关于“视为交付”的约定，是开发商与业主对房屋交付节点的合意安排，在符合合同约定及法律规定的前提下，该约定对物业费的负担主体划分具有直接约束力。若开发商已经履行合同约定的通知及催告义务，业主仍以未实际收房、未收到交房通知为由拒绝承担物业费的，法院对该项抗辩不予支持，物业费仍应由业主按约承担。

　　基本案情

　　陈某是某小区房屋的买受人。2016年8月，陈某与开发商签订《上海市商品房预售合同》，约定开发商在履行交房通知及催告义务后（均以挂号信或直接送达方式履行），业主未按期办理交接手续的，催告期届满视为房屋交付完毕。

　　2016年11月，物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》，约定出售房屋交付当月的物业费由开发商承担，次月起由业主承担，并约定物业费标准。2017年12月，开发商按合同约定的地址，以挂号信方式向陈某邮寄交房通知单及催交房通知，邮政部门确认邮件寄出。

　　后陈某于2021年8月要求开发商协助其办理产证，并出具《交房手续确认书》。物业公司依约提供物业服务后，陈某以2021年8月才实际收房为由，拒绝支付2018年1月1日至2021年8月31日的物业费，故物业公司诉至法院。

　　裁判结果

　　法院经审理认为，案涉《上海市商品房预售合同》及《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。开发商已按合同约定以挂号信方式履行交房通知及催告义务，邮寄地址亦为合同确认的地址，符合合同中“视为送达”的约定，案涉房屋应认定为2017年12月完成交付。2021年的《交房手续确认书》系为办理产证出具，不改变已交付事实。陈某以未实际收房、未收到通知为由拒绝支付物业费的抗辩，不予支持。

　　法官说法

　　商品房交付环节的物业费负担争议，核心在于“交付节点”的认定，而预售合同中的“视为交付”条款是界定该节点的关键，既关系开发商、业主、物业公司三方的权利义务，也影响物业服务市场的正常秩序。解决此类纠纷，需从合同履行、规则适用、主体权责三方面发力，厘清各方义务，规范交易行为。

　　对此，建议如下：严格履行合同约定的交付义务。开发商与业主在商品房预售合同中明确的交付通知方式、催告程序、视为交付情形等条款，是双方合意的结果，均具有法律约束力。开发商应按合同约定的方式履行交房通知及催告义务，留存邮寄凭证、投递记录等证据，确保交付行为的合规性；业主应关注合同约定的交付期限，及时接收通知并办理交接手续，若对交付条件有异议，应通过合法途径提出并留存证据，而非单纯拒绝收房，避免因未履行合同义务承担不利后果。

　　厘清物业费负担的划分标准。物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》，应清晰厘定物业费的负担主体、计费标准、起算时间，以房屋交付节点为核心划分开发商与业主的缴费责任，避免约定模糊引发纠纷；物业公司应依约提供物业服务，在向业主主张物业费时，需举证证明自身已履行服务义务、房屋交付的具体节点；业主作为物业服务的接受方，在房屋符合“视为交付”约定的情况下，应按约承担物业费，不得以未实际入住、未接受物业服务等为由拒绝支付。

　　通过合法途径解决交付及物业费争议。对于交付节点认定、物业费负担的纠纷，各方应秉持诚实信用原则协商解决；协商不成的，开发商、物业公司、业主均可依据合同约定及法律规定，向法院提起诉讼或申请仲裁。开发商应举证证明已完成通知、催告等合同义务，物业公司应举证证明物业服务的提供及物业费的计算依据，确保维权行为有充分的事实和法律支撑。

　　作者：王彪 付冬雪

　　转自：上海二中院