近期，湖南岳阳一起指定遗产管理人案引发关注。据潇湘晨报报道，28岁男子张某不幸去世，生前尚有49万的房贷未还完。张某未婚也无子女，银行起诉其父母要求偿还贷款，但父母表示放弃继承该房屋。之后，银行申请当地民政局为张某的遗产管理人，法院判决支持这一请求。

　　父母亲属签署放弃继承的文件

　　案件披露后，围绕“父母为何放弃继承房产”的讨论迅速展开。有网友提出疑问：“为什么会有人不要房子？卖掉之后把贷款还上不行吗？”

　　“月供4700元，无力偿还，

　　欲把房子赠给有缘人”

　　类似的情形，过去几年已在二手房市场中出现。

　　2023年7月，第一财经曾报道郑州一业主“免费赠房”事件：一套位于郑州市金水区曼哈顿商圈的房子，面积为69㎡，购买于2017年，当时的总房款为118万元。其中包括28万元首付，剩余90万元则是按揭贷款。截至业主发视频的时候，房贷还剩80万，业主愿意“不要钱直接过户”，由接手者继续偿还剩余房贷。

　　大河报《看见》记者注意到，此后杭州、长沙、广州等城市陆续出现过类似“免费送房”的信息。从报道中介绍的实际操作来看，所谓“免费送房”通常并非无条件赠与，更常见的情况是，原业主愿意放弃已经投入的首付和已偿还贷款，希望由接手方承担剩余贷款，并完成房产过户。

　　2024年，大河报《看见》记者曾采访一位有意“免费送房”的当事人林小姐。2017年，林小姐和男友以100万出头的价格，购入郑州市中原区某地铁口附近一套二手房，首付30万元，月供4700元。到受访时，她已经还了7年房贷，累计还款30余万元。

　　“因为近两年收入骤降，还贷压力非常大，所以想把房子免费送给有偿还能力的有缘人。”林小姐称，她想送出的房子位于中原区核心地段，是一套100平方米左右的三室，配有全新家具家电。彼时已有数人咨询，如果有人愿意接手，她可以直接免费过户。

　　首付30余万元、还贷30余万元，如果免费送出，意味着此前投入的60多万元都将放弃。对此，林小姐表示，“是啊，等于直接送了60多万给接手人，但我也是没有办法，这房子是套老房子，又是顶楼，我们卖了一年也没卖掉。”

　　林小姐的房子同时也在中介网站上挂出，挂牌价格为75万元

　　对于为何不选择出租或降价出售，林小姐向大河报《看见》记者解释称，自己在外地工作，平时没有时间打理出租；如果继续降价出售，则“大概率资不抵债”。

　　林小姐还提到，目前该房源剩余贷款本金约68万元，另有30多万元利息。她表示，接手人可以一次性偿还剩余贷款本金，也可以继续正常还贷；如果有时间打理，也可以将房子出租，用租金抵扣部分月供。

　　中原区陇海西路附近一家中介门店工作人员向记者介绍，当地区域内无电梯老小区房中，100平方米左右的三室月租金约1500元至2500元，挂牌价约60万元至110万元，具体价格与楼层、装修、小区环境、周边学校等因素有关。

　　该中介工作人员表示，林小姐的房源位于顶楼，属于相对不易出售的房源。“以目前的行情来说，估计只能卖个60多万元，可能还覆盖不了她剩余的贷款。”

　　类似情况也出现在郑州金水区和管南片区。根据部分中介发布的信息，这类房源的购买时间多集中在2017年至2020年之间，业主除支付首付外，已偿还部分贷款；其提出“免费送房”的原因多与无力还贷、前往外地发展、房源出售周期较长等因素有关。

　　房产价值需要计算“净值”

　　一位长期关注房地产市场的业内人士李先生告诉大河报《看见》记者，无论是继承带贷房产，还是所谓的“免费送房”，都不像大众想象当中简单的“天上掉馅饼”，背后都涉及房产“净值”的计算。

　　“简单说，就是现在还剩多少贷款、房子还能卖多少钱、卖掉之后扣除贷款和各类成本，最后真正能到手多少钱。”李先生表示，如果预计成交价难以覆盖剩余贷款和处置成本，持有人或继承人就需要重新评估是否继续持有或接手。

　　6月15日早上，中国商业经济学会副会长、华德榜创始人宋向清在接受大河报《看见》记者采访时表示，这类案例反映出部分房产的资产属性正在弱化，负债属性逐步凸显。

　　宋向清告诉记者，过去房产通常被视作保值增值的资产；但当房屋市值低于剩余贷款、持有成本持续较高时，房产就可能从“财富载体”转变为需要持续投入资金的资产。

　　在他看来，无论是主动“免费送房”，还是继承人选择放弃继承带贷房产，本质上都与市场主体重新评估房产价值有关。“判断房产是否值得持有，不能仅参考挂牌价。挂牌价更多是业主的心理预期价，和真实市场行情可能存在偏差，还要重点参考实际成交价、区域成交情况、房源流动性、租金回报率、剩余房贷本金、月供压力，以及税费、物业费、装修折旧等长期持有成本。”宋向清说。

　　据国家统计局发布的文章显示，2026年4月，70个大中城市中，一线城市二手住宅销售价格同比下降6.8%，二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.9%和6.3%；新建商品住宅价格方面，一线城市同比下降2.1%，二线、三线城市分别下降3.3%和4.1%。

　　销售端方面，据国家统计局发布的《2026年1—4月份全国房地产市场基本情况》显示，1—4月份，全国新建商品房销售面积25258万平方米，同比下降10.2%；其中住宅销售面积下降12.2%。同期，新建商品房销售额23000亿元，同比下降14.6%；其中住宅销售额下降15.7%。

　　一位资深房地产中介告诉大河报《看见》记者，当前部分房源成交周期明显变长，议价空间也在扩大，挂牌价和成交价之间往往存在差距。“区域、楼层、房龄、户型、装修，还有小区环境和周边配套，每一样都会影响最终的成交价格和周期。”该中介表示，一些有明显短板的房源，出手难度会更大。

　　宋向清表示，远郊、配套相对薄弱、人口流出区域的房源，房龄较老、户型落后、缺乏学区或交通优势的老旧小区房，以及前期高位购入、贷款额度较高、杠杆比例较大的房源，在市场调整期中更容易面临流通压力。

　　房子可能不只是房子，还是一笔债

　　市场层面的房产价值评估之外，带贷房产的继承和“免费房源“的转让还涉及法律责任边界。

　　北京金诉律师事务所主任律师王玉臣向大河报《看见》记者表示，继承人有权选择放弃继承。一旦放弃继承，对被继承人的债务，包括房贷，可以不负清偿责任；如果没有放弃继承，则需要在继承遗产的实际价值范围内承担还款责任。

　　王玉臣表示，继承带贷房产时，通常也需要考虑房产的“净值”。继承人承担责任的最高限额，一般应以房产市场价值扣除抵押贷款债务、税费及处置成本后的实际价值为基础。

　　“继承并不意味着只接收财产收益，也可能涉及债务清偿。”王玉臣称，继承人在决定是否继承前，应当先核查房屋是否存在贷款、抵押、查封、物业欠费、税费等情况，再结合房产市场价值和债务情况作出判断。

　　对于“免费送房”，王玉臣认为，其与放弃继承房产在法律本质上并不相同。

　　他表示，放弃继承是继承人主动放弃继承权，不承担相应债务，房产最终可能进入遗产管理人程序；而“免费送房”更接近原业主试图通过买卖、赠与或债务转移等综合交易安排，摆脱剩余贷款压力。

　　“免费送房的风险较高，不建议贸然接手。”王玉臣表示，房贷作为抵押债务，未经贷款银行同意，通常无法免除原借款人的还款责任，也无法简单完成债务转移。接手人如果未核清抵押、贷款、查封、过户条件等事项，可能面临房屋无法顺利取得、债务关系无法理清等风险。

　　大河报记者 韩懿亭