房产中介为买卖双方提供了交易机会，在中介公司已勤勉履责的情况下，部分买家为节省中介费“跳单”，这种行为是否一律构成违约？在多家挂牌、信息透明的市场中，消费者如何正当比价、择优选佣？本文汇总了相关裁判规则、司法观点，供读者参考。

　　人民法院案例库

　　1.《民法典》中“跳单”规定的要件分析及实务审查要点——上海某物业顾问有限公司诉周某某居间 合同纠纷案

　　裁判要旨：二手房买卖中，委托人（买方或卖方）在与中介人建立中介合同关系后，利用该中介人提供的交易机会或媒介服务，通过其他中介人或者直接与交易方订立房屋买卖合同，应向该中介人承担违约责任。在认定是否构成“跳单”的审查中，应充分考虑中介合同履行的信息不对称的特点，从衡平各方利益的角度，综合作出判断。

　　审理法院：上海市第二中级人民法院

　　案号：（2021）沪02民终342号民事判决

　　2.中介人提供的交易信息不属于独家享有的，委托人通过其他中介人订立合同的不构成“跳单”——青岛某房产经纪有限公司诉由某中介合同纠纷案

　　裁判要旨：禁止“跳单”是民法典的新增规定，是对诚信核心价值观的弘扬，有利于维护房地产交易市场的健康发展。在中介服务合同中没有明确约定禁止委托人与其他中介服务提供者进行交易且多个中介服务机构对同一房屋提供中介服务的情况下，购房者作为委托人，对比多家机构的服务后选择质优价廉的中介服务机构提供服务的行为不构成跳单。

　　案号：（2022）鲁02民终4730号民事判决

　　审理法院：山东省青岛中级人民法院

　　裁判规则

　　1.委托人接受中介服务后利用其提供的交易机会绕开中介人通过其他公司订立合同的，构成“跳单”，应当向中介人支付合理报酬——优品公司诉蒋某某、顾某某中介合同纠纷案

　　案例要旨：中介人向委托人提供房源信息、带看房屋、组织价格磋商等中介服务后，委托人利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕开该中介人并通过其他未实际提供中介服务的公司订立合同，该行为构成“跳单”，违背诚实信用原则。中介人虽非房源独家代理，但其提供的服务是促成合同订立的关键因素，委托人应当支付相应的报酬。法院在确定报酬数额时，可结合中介人实际提供的劳务、委托人已支付其他中介费的情况及当地中介服务收费标准等因素酌情确定合理金额。

　　案例来源：中国法院网 2025年11月04日

　　2.在中介公司勤勉履责的前提下，买卖双方存在逃避支付中介费，私下交易跳单行为的，买卖双方应当向中介公司支付报酬——房产中介公司诉王某某、梁某某中介合同纠纷案

　　案例要旨：在中介公司勤勉履责的前提下，买卖双方应当恪守中介服务合同的约定，支付中介报酬或者支付中介公司从事中介服务支出的必要费用，不应当利用中介公司提供的交易机会和媒介服务，为逃避支付中介费，实施跳单行为故意绕开中介公司私下交易。买卖双方存在跳单行为的，买卖双方应当向中介公司支付报酬。

　　案例来源：人民法院报 2022年9月6日第3版

　　3.中介人按合同约定提供中介服务后，委托人是否利用其提供的信息、机会等条件与业主订立合同，是判断是否构成“跳单”违约的关键——甲中介公司诉鸣鸣中介合同纠纷案

　　案例要旨：判断是否构成“跳单”违约，不能简单以提供服务的时间先后为标准，需综合判断中介人是否属于独家委托、买卖双方达成合意是否利用中介人提供的交易机会或者媒介服务等条件。业主同时将房屋委托给多家中介公司对外出售，房源信息并非中介人独有。买方购房时并未利用中介人的房源信息、机会和服务等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，经权衡比较，最终选择通过报价低、服务好的其他中介人与其达成交易，亦支付中介费，其行为不构成“跳单”违约。

　　案例来源：人民法院报 2024年7月18日第3版

　　4.中介合同双方约定关于恶意跳单行为赔偿责任的条款属于格式条款，中介人未尽到充分提示和明确说明义务的情况下，房屋买受方应按合同约定的中介费用支付报酬——某中介诉宋某中介合同纠纷案

　　案例要旨：在中介合同纠纷中，房屋买受方接受中介人的服务后，绕开中介人直接与房屋出售方签订房屋买卖合同，该行为构成恶意跳单，但双方约定关于恶意跳单行为赔偿责任的条款属于格式条款，中介人未尽到充分提示和明确说明义务的情况下，房屋买受方应按合同约定的中介费用支付报酬。

　　案例来源：江苏法院网 2021年8月19日

　　5.顾客通过正当的途径，在不同的中介公司获取同一房源信息，有权选择报价低或服务更好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，不构成“跳单”违约——A中介公司诉王某某中介合同纠纷案

　　案例要旨：衡量顾客是否存在“跳单”行为的关键在于其是否利用了中介方提供的房源信息、机会等条件。顾客通过正当的途径，在不同的中介公司获取同一房源信息，其有权选择报价低或服务更好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，不构成“跳单”违约。

　　案例来源：人民法院报 2023年10月20日第3版

　　法律观点

　　房地产交易中“跳单”行为的认定及责任承担

　　在房地产纠纷案件中，“跳单”行为基本发生在二手房交易过程中，产生原因多是买受人或出卖人为了不支付或少支付房产中介费用，也就是说，“跳单”会致使房地产中介机构不能或少收取中介费用。司法实践中，认定“跳单”行为以及买受人应否承担“跳单”责任的问题，应当注意以下两点：

　　（1）“跳单”行为的界定。“跳单”行为也称为“跳中介”，是指买受人或出卖人已经与房产中介机构签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介机构已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，而买受人或出卖人为了规避或减轻按照协议约定履行向房产中介机构交付中介费的义务，跳过房产中介机构而私自签订房屋买卖合同的行为。由此，可通过考量以下因素确认是否存在“跳单”行为：①委托人是否与房产中介机构签署了独家委托售房或购房协议。为了房产中介机构能够积极介绍房源、促成交易或者基于信任，委托人通常会与房产中介机构签订独家委托出售或独家委托购买房屋合同，而在一定期间内，房产中介机构一般也会积极宣传，促成交易。②房产中介机构是否积极提供中介服务。因房地产交易市场中，房产中介机构居多，委托人通常会通过对比多家中介服务质量而选择中介机构，故在分析委托人与其他房产中介机构签订居间合同的主观意图时，应当注意原房产中介机构是否积极提供了相应的中介服务。③委托人是否利用了房产中介机构提供的信息。由于在房地产交易中，允许共享房源，出卖人在多家中介公司挂牌销售也是常见现象。故对于买受人是否“跳单”，不能仅以房源一致就认定买受人利用了房产中介机构提供的信息，而是应根据出卖人是在多处房产中介机构挂牌还是独家委托出售以及其与其他中介机构间的居间合同等综合认定。④委托人是否支付居间费用。因委托人“跳单”的目的是不支付或少支付中介费，故支付中介费的情况是判断是否构成“跳单”的重要依据。综上，在出卖人在多家中介机构挂牌销售，且买受人也未签订独家委托购买合同，又支付了中介费的情况下，不能认定买受人“跳单”。

　　（2）“跳单”行为的责任承担。第一，“跳单”方应承担违约责任。基于前述分析可知，出卖人或者买受人会与房产中介机构签订独家委托出售或者购买合同，此时如与其他中介机构或者双方私下签署买卖协议，构成“跳单”的，应按照协议约定承担相应的违约责任。但按照法律规定，如违约责任过重，法院可适当调整违约金。但需要注意的是，如委托卖房协议或买房协议中排除或限制了当事人选择其他房产中介机构提供居间服务的选择权并且加重对方责任的，则该“跳单”条款应被认定为无效。第二，“跳单”方应承担中介费支付责任。在委托人与房产中介机构签订居间合同后，房产中介机构已履行了提供房源信息、带领看房、促成买卖双方见面洽谈等中介服务时，委托人因自身原因不再履行协议的，应按照协议支付合理的中介费。如协议未约定中介费，则房地产中介机构可通过诉讼途径向委托方主张。

　　（内容来源：《房地产纠纷裁判精要与规则适用》，单位作者：人民法院出版社，引用页码：0439-0441）

　　法律依据

　　《中华人民共和国民法典》第九百六十五条  【委托人私下与第三人订立合同后果】委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

　　转自：法信