日前举行的中央经济工作会议提出，“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”“深化住房公积金制度改革，有序推动‘好房子’建设”。

　　今年以来，各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求，推动房地产市场止跌回稳。受访专家表示，在房地产市场调整转型的关键阶段，市场格局呈现分化特征。

　　——二手房对新房的替代作用增强。随着住房发展进入新阶段，新房销售规模下降、二手房交易占据主导将成为房地产市场的常态。1—11月，全国二手房交易网签面积在交易总量中的占比为45%。

　　重庆大学副校长刘贵文认为，传统以新房销售为主的增量交易格局正走向新房和二手房并举的格局，并进一步走向以二手房交易为主的成熟市场格局。

　　国家发展改革委宏观经济研究院研究员刘琳认为，当前房地产市场供求关系发生重大变化，今年以来市场新增供给减少，这既是各地落实严控增量的正向反馈，也是市场自发调整的结果。

　　针对“因城施策控增量、去库存、优供给”，中指研究院分析认为，接下来，预计库存量大的城市或区域新增土地供给将得到严控，各地去库存政策将继续落地。

　　——部分热点城市率先呈现回暖向好的积极态势。1—11月，厦门、贵阳、武汉等城市的新房和二手房网签交易总量同比保持增长。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹认为，表现较好的热点城市具有基本面坚实、政策协同发力等共同特点。需求端，通过优化限购、降低首付比例等方式，降低居民购房门槛和成本；供给端，注重优化土地供应结构，鼓励企业打造适配需求的产品。

　　秦虹认为，热点城市的实践表明，增加“好房子”供给是激活市场、稳定预期的关键，特别是在品质提升、配套完善、服务优化方面要满足市场期待。

　　——租房需求替代了一部分购房需求。中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强认为，随着住房租赁市场快速发展，“租购同权”政策加快落地，正深刻重塑我国住房消费模式。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前住房困难群体对公租房的需求等都在增加，但有效供给还不足，迫切需要通过盘活存量来解决。

　　积极稳妥化解房企风险方面，记者了解到：近期房企化债取得积极进展，行业风险正逐步出清，大型房企在热点城市拿地增多；同时，保交房攻坚战扎实推进，对符合条件的项目纳入“白名单”予以资金支持，市场信心在逐步修复。

　　作者：本报记者  丁怡婷