“赠送大露台”“超高得房率”……最近，不少消费者反映，在看房的过程中，一些楼盘将不计入建筑面积的露台、花园、飘窗、夹层等区域的面积，打包算进套内面积，宣称得房率能“超过100%”，提高楼盘竞争力。

　　住房和城乡建设部近日表示，建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”。这该如何理解？如何让“好房子”覆盖不同地区、不同面积、不同价位？

　　盲目追求高得房率

　　是对“好房子”标准的误读

　　近段时间，在满足用地容积率要求的同时，尽可能做大套内不计容面积、吸引消费者、提高楼盘竞争力，成为房地产开发商竞相追逐的赛道。不少消费者在购房时，总会看到开发商宣传“超大阳台、270度飘窗、超100%得房率”等字眼，看起来非常诱人。

　　云南昆明某楼盘置业顾问罗先生说，该楼盘143㎡和199㎡两种面积的大平层住宅都配有一个大露台，270度环绕住宅，满足了居民“家家户户有花园”的愿望。

　　罗先生强调，项目得房率目前实测大概达到了101%到104%，几乎算是“零公摊”，这意味着在同等建筑面积下，每户业主实际可使用的空间比传统的住宅多出了30%到40%。

　　一般来说，住宅的得房率是套内建筑面积与房屋建筑面积（套内建筑面积+公摊面积）的比率。由于公摊面积客观存在，住宅的得房率通常情况下不可能超过100%。同时，开发商在拿地时，相关部门就会规定好这块土地开发成住宅后的容积率（总建筑面积与建筑用地面积的比值）上限。这些因素都锁定了每个住宅项目的开发强度。也就是说，住宅项目的可售面积是很难被“多设计出来”的。

　　那么，所谓的“超高得房率”如何实现？浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双教授分析，开发商通常通过两种方式来提高住宅的实际使用面积：

　　一种是利用计容的规则，有些城市计容新规改了以后，不计容的面积最高的比例可以占到40%，开发商把它作为赠送面积，最后“得房率”肯定是超过100%，甚至可能会更高。

　　还有一部分开发商会搞“小动作”，比如在报批的时候有很多个阳台，但是最后呈现出来，把一些阳台直接包到房间里面。这种其实是违章的，也会有一些隐患，作为消费者要警惕。

　　针对网络上有传言称，这是由于国家对住宅项目标准的提高导致成本提升，开发商需要尽力做大可售面积，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这种说法站不住脚。

　　从市场上来看，现在刚需群体主要转向租房，购买二手住房、配售房，这些存量房源难以满足改善型的住房需求，这类人群往往愿意为高品质付出溢价。开发商应该从居住品质、建筑材料和户型设计、配套设施等角度来打造新房产品。

　　需要提醒的是，国家早就做过评估，“好房子”的底线标准落地，对开发商建筑成本的影响并不大；土地供给方面，目前对开发商也很友好，在区位、地价、配建等方面都有所倾斜。

　　所以，盲目追高得房率指标，一定程度上是对“好房子”标准的误读。

　　“好房子”不等于“大房子”“贵房子”

　　既要高品质，也要买得起

　　住房和城乡建设部近日公开表示，建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，而是要通过好的设计、好的施工、好的材料、好的服务等，解决居住中的痛点问题，全面提升住房品质。不同地区、不同面积、不同价位都应当有不同的“好房子”。

　　住房和城乡建设部有关负责人表示，要通过完善标准体系，全面提高设计、材料、建造、设备以及无障碍、适老化、智能化等方面的标准，来引领和支撑“好房子”建设。

　　李宇嘉认为，从这些表态中可以看出，“经济合理”也是一重重要标准，开发商应充分调研市场的可承受能力，推出一些务实的住宅产品。

　　李宇嘉表示，开发商设计符合现行市场的“好房子”产品，应该在落实底线标准的“规定动作”之上，更多突出设计、用材、服务、功能等方面的优势，而不是“高赠送”甚至“违规赠送”，以提高实际使用面积来“变相降价”，并作为“核心竞争力”。这样会对存量其他在售的项目和二手房市场造成影响，也反过来会冲击到自身项目的销售。

　　此外，业内对以有“空中花园”为突出特点的第四代住宅的讨论由来已久。范建双分析，我国各个地区的气候条件不同，“四代宅”不一定符合我国所有地区的普遍需要。

　　范建双认为，与追求相对“博眼球”的外在指标相比，开发商更应回归居民的“急难愁盼”问题，匠心打造安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。比如以前很多房子都存在漏水、外墙的墙皮脱落等问题，开发商应在这些隐蔽性的问题上多下功夫，研发一些新的材料、工艺，解决质量通病。

　　近日召开的国务院常务会议指出，要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。

　　李宇嘉认为，将“好房子”建设纳入城市更新机制加强工作统筹，就要加强存量在建、在售房屋公共配套补短板的力度，缓减来自新增住房的冲击。加快推进老旧小区改造、配售房建设，将其打造为“好房子”。各地建筑设计规范不能突破下限，不能损耗城市整体的容积率、建筑密度，更不能将“偷面积”合法化。

　　“好房子”既有建筑设计的新标准，比如层高、隔音、降噪等等，也有覆盖广的特征，即不同类型、地区的房子都要向“好房子”靠拢。“好房子”不仅是高品质的，还要是买得起的，如果“好房子”单纯变成了“大房子”“贵房子”，只有少数人能消费得起，这绝不是打造“好房子”的初衷。

　　记者/王泽华 相海坤