12月30日

　　#70多位租客被房东要求10天内搬离#

　　话题冲上微博热搜榜

　　引发广泛关注

　　据报道

　　12月22日

　　居住在广州天河区棠下大片北一巷

　　18号福星公寓的70多位租客

　　突然接到原房东陈女士

　　在群内发出的通知

　　要求所有人在12月31日前全部搬走

　　据悉

　　70多位租客中

　　有约10位租客租房合同未到期

　　其他长期居住的租客合同到期后未续约

　　但依然按月支付房租居住

　　一名租客在接受采访时表示

　　原房东要求收回租房合同

　　还要求租客与她签署一个

　　“本合同作废，并且

　　不得追偿任何经济损失”的协议

　　才能给租客退回押金

　　原房东表示

　　出现这种情况是因为房屋被人竞拍所得

　　房子更换了新房东

　　要重新装修后再出租

　　不再接受原有租户

　　对此，她将协助租客解决问题

　　此事引发网友热议

　　许多网友认为

　　买卖不破租赁

　　支持租客依法维权

　　而类似情况

　　可能不仅仅发生在广州

　　在评论区

　　网友纷纷留言表示有过类似遭遇

　　那么

　　房屋被竞拍

　　原有租赁关系是否失效？

　　租期未满

　　原房东就强行要求租客搬离

　　是否合法？

　　签署不追偿协议才返还押金

　　违法吗？

　　租期到期没续约但继续交房租居住

　　算自动续约吗？

　　租房不续约会有何法律风险？

　　一起来看《法治日报》律师专家库成员、北京大成（深圳）律师事务所合伙人刘廷彦律师的专业解读！

　　1、房屋被竞拍，原有租赁关系是否失效？新房东要重新装修后再出租，不再接受原租户，违法吗？

　　刘廷彦：民法典第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。该条文即通常表述的“买卖不破租赁”原则。此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。”

　　可以看出，在“买卖不破租赁”原则下，只要承租人基于合法有效的租赁合同而实际占有租赁房屋，且不存在法律规定的特殊情形的，即便租赁房屋因竞拍发生所有权变动，原租赁合同并不会失效，对新房东仍有约束力，承租人仍有权要求继续履行原租赁合同，直至合同期满。新所有权人不得以租赁房屋已不属于原出租人为由，终止租赁合同的权利义务，或者阻碍承租人行使租赁合同规定的权利。

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动或出租前已被人民法院依法查封的，又或者当事人在签订房屋租赁合同时就已达成合意排除“买卖不破租赁”原则的，“买卖不破租赁”原则将被排除适用。

　　2、租期未满，原房东就强行要求租客搬离是否合法？房东要求租客签署不追偿协议才返还押金，违法吗？

　　刘廷彦：租期未满，原房东强行要求租客搬离不合法。基于“买卖不破租赁”原则，租期未到期，原房东不能单方面强行要求租客搬离。若要租客提前搬离，需与租客协商一致，并可能需支付赔偿金或违约金。

　　在租赁合同有效的前提下，房东无正当理由要求租客提前搬离，本身就构成违约，以签署不追偿协议为押金返还条件，属于利用优势地位迫使租客放弃合法权益，显然不合法。即便签订了这类协议，该协议也可能因胁迫或显失公平等违背租客真实意愿，租客有权依据民法典第一百五十条、第一百五十一条规定请求人民法院或者仲裁机构予以撤销（具体需看租赁合同约定的争议解决方式）。

　　3、租期到期没续约，但继续按月交房租居住，算自动续约吗？租房不续约会有何法律风险？

　　刘廷彦：依据民法典第七百三十四条规定，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”。因此，租期到期未续约但承租人继续按月交租金居住，在租赁合同无特别约定时，属于不定期租赁，即原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期，不算严格意义上的自动续约。

　　根据民法典第七百三十条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，租期届满不续约存在一定的法律风险：对出租人而言，若承租人继续居住不搬走，出租人可能面临无法及时收回房屋等风险；对承租人来说，面临出租人随时要求解除不定期租赁的风险，承租人需在合理期限内搬离，可能导致承租人遭遇无法及时寻找新住所或新住所租金较高等不便。在此，特别提醒，租期届满及时续约，才能最大程度保障承租人的有关权益。

　　作者｜朱雨晨