鲁法案例【2024】740

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　　承租人在合同履行期间发现所租赁房屋实际面积小于合同记载的面积，在合同终止后诉至法院，主张出租人欺诈，要求退一赔三，能否得到支持？

　　案情简介

　　2023年3月，陆某与张某签订《房屋租赁合同》，约定：陆某将其房屋（建筑面积32㎡）出租给张某用于居住，租期自2023年4月1日至2024年3月31日，押金1000元，租金1000元/月，三个月一付。同时，陆某在微信聊天中承诺租满半年退租的可退押金。后张某按照合同约定于2023年3月支付了第一期租金及押金1000元，于2023年6月27日支付了第二期租金。2023年4月，张某向小区物业支付物业费时得知该房屋面积实际为27.53㎡。2023年9月22日，张某将房屋交还给陆某，陆某未退还押金。

　　张某认为其已交纳半年房租，租满半年，陆某应退还押金，且房屋实际面积与合同载明的面积不符，陆某故意告知虚假信息，诱使其陷入错误认知，构成消费欺诈，应退一赔三，故诉至法院，请求判令陆某退回押金并对发布虚假信息、欺诈行为赔偿3896元。

　　陆某未作答辩。

　　法院审理

　　本案的争议焦点是：陆某行为是否构成欺诈？

　　法院经审理认为，案涉《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定。张某主张陆某故意告知房屋面积虚假信息，诱使其陷入错误认知，构成欺诈。本院认为，如果租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，则实际交付面积与合同约定面积不符将影响到租金的计算和支付；而如果租赁房屋系双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准是固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，则视为对该房屋的认可。本案中，陆某向张某交付的是特定房屋，合同约定的租金标准为固定每月1000元，张某陈述其于2023年4月18日交纳物业费时得知该房屋实际面积与合同载明的面积不符，但在合同履行过程中未见其提出面积不符的异议，且于2023年6月27日支付第二期租金3000元；另，案涉房屋出租用途为居住，该面积误差不足以导致诱使张某作出错误意思表示，故对张某的该项主张，本院不予支持。张某要求陆某按退一赔三的原则赔偿多收取的租金3896元，如前所述，无退还租金的事实根据，且本案为房屋租赁合同，不属于消费者权益保护法的调整范围，故对张某的该项诉讼请求，本院亦不予支持。

　　关于张某要求陆某退回租房押金1000元的诉讼请求。陆某在微信聊天中承诺张某租满半年可退押金,张某已缴纳2023年4月1日至9月30日半年房租，其自述租住到9月22日左右搬离，其未要求退还剩余未使用房屋期间对应的租金，仅要求退还押金，应认定为已租住满半年，符合可退押金的上述前提条件，故对张某的该项诉讼请求，本院予以支持。

　　最终，法院依法判决陆某向张某退还房屋押金1000元，驳回张某的其他诉讼请求。现该判决已生效。

　　法官说法

　　房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，张某主张陆某欺诈，要求退一赔三。实践中，常见的租金计算方式，一是双方在合同中明确约定每平方米单价，按照单价和面积得出每月总租金；二是针对双方均认可的特定房屋，约定租金标准是固定数额。对于前者，租赁面积直接影响租金金额，若实际交付面积低于合同约定面积，则损害了承租人权益，出租人应承担返还超额收取的租金等相应法律责任。而对后者，房屋是特定的、双方认可的，房租是固定的，承租人在合理期限内未提出异议，则视为对该房屋的认可，本案符合该情形。另外，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。而案涉房屋面积误差不足以诱使原告因认识错误作出错误意思表示，不满足欺诈的构成要件。最后，退一赔三是我国消费者权益保护法中的一项特别规定，本案不属于消费者权益保护法的调整范围。综上，法院对原告“退一赔三”诉求不予支持。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第五百零九条 第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

　　撰稿：李文筱

　　转自：槐荫法院