《上海市住房租赁条例》于2023年2月1日起施行，条例明确禁止“将住房用于群租”，并加大对“二房东”的监管。

　　新年伊始，

　　外来务工人员集中返沪，

　　市区各相关部门落实《条例》，

　　深入做好“群租房”治理工作，

　　防止群租现象回潮。

　　△松江城管进行群租整治

　　严格执法快速查处

　　对拒不整改房东予以立案

　　近日，松江城管永丰城管接到投诉，反映永丰苑某号有“群租”情况，影响到了周边居民的日常生活。执法队员第一时间到现场调查情况，结合房型图，二房东承认新增了一个卫生间。

　　根据相关规定，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。执法队员现场向租客了解居住情况，同时对房东、二房东进行严厉批评教育，详细地介绍了相关法律法规。次日，二房东主动拆除了新增的卫生间，并承诺将减少租客数量，减少扰民行为，严格遵守相关规定。

　　无独有偶，奉贤城管大居中队近期也接到市民投诉称一小区某户房屋存在隔断且晚上声音响，疑似有群租现象。执法人员调取房东信息并联系，发现该房屋存在二房东转租行为，执法人员立即联系二房东同时查阅人口居住信息，并上门对现场人员进行比对，发现租客人数未超标，但是存在多处隔断与阳台改建的行为。

　　执法人员责令当事人予以整改，最终二房东拆除隔断同时将阳台改建处予以恢复原貌。根据《上海市住房租赁条例》第十五条，出租住房应当遵守下列规定：以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位。

　　城管部门表示，在整治过程中，对于发现的隐患，一律督促房东立即进行整改，当场整改有困难的，发放限期整改通知书；另一方面，对拒不配合整改的房东，对其进行批评教育并立案查处。一旦发现“群租”乱象，城管将严格执法、快速查处，坚决维护社区的良好秩序。

　　△金山区城管队员对中介公司工作人员进行普法宣传

　　条例解读

　　目前，上海全市租赁住房约210万套，占住房总量的26.3%，其中，个人出租住房约180万套，市场化租赁企业出租约10万套，保障性租赁住房约20万套(间)。《上海市住房租赁条例》旨在促进租赁双方建立稳定的租赁关系，推动形成管理有序、服务规范的住房租赁体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民多层次的居住需求。

　　Q1：怎样算是群租房？

　　《条例》对群租做了清晰界定和划分，明确厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住，且每个房间的居住人数和人均居住面积符合本市相关规定。条款中还专门加强了监管部门发现和处置机制的衔接，明确了相应的处罚措施。

　　Q2：如何规范管理二房东？

　　《条例》规定，个人以营利为目的的转租房达到规定数量，需依法办理登记。由此，加强“二房东”管理，以便倒查追溯，保障租客权益。

　　此次立法还创设性地提出“住房租赁交易资金监管专用账户”。按照《条例》，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当按照规定在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，一次性收取租金超过三个月, 以及收取押金超过一个月租金的，超出部分应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。该专用账户起到“防火墙”的作用：一方面，最大限度保障承租人利益，确保租金不被中途挪用。另一方面，也考虑到平台的现实运转，确保企业有充裕的现金流。

　　《条例》还明确了法律责任：如果二房东企业未按规定开立交易资金监管专用账户，最高将被处罚款20万元。这就从立法上为可能出现的“租金贷”等行为加了一道防护锁，也为合规企业打开了发展空间。

　　Q3：如何管理住房租赁价格？

　　《条例》明确保障性租赁住房租金应当低于同地段同品质市场化租金水平，租金在市场化租金九折以下，年度涨幅不高于同期市场化租金涨幅且不高于5%。严禁租赁企业、经纪机构捏造散布涨价信息，哄抬价格，并通过加大查处力度和行业自律予以约束。保障性租赁住房租金不得高于备案的租赁价格，并应当按月或者按季度收取；收取的押金不得超过一个月租金。

　　Q4：如何签署租赁合同？

　　依法（民法典）订立合同，鼓励网上签约。由市房屋管理、市市场监管部门完善合同示范文本，依法（城市房地产管理法）登记备案，责任主体为出租人，可选择线上、线下办理渠道。办理登记备案不得提交、出具虚假证明材料。

　　记者：柏可林