“

　　这两年真的是

　　心力交瘁了

　　每每想到这个事

　　有时候晚上睡不着觉

　　反正就是很焦虑那种

　　”

　　借名购房埋隐患

　　余刚（化名）是湖南长沙的一名出租车司机，2013年，他瞒着妻子，借堂妹余丽（化名）的名义购买了一套房产。

　　之所以瞒着妻子借名购房，余刚解释，这是因为自己前些年和妻子关系紧张，经常吵架，一度闹到要离婚的地步。由于当时夫妻俩居住的房子是妻子的婚前财产，余刚担心自己离婚之后没有地方住。为了给自己留条“后路”，也为了买来的房子在离婚时不被以夫妻共同财产而分割，余刚这才借名购房。

　　房子顺利买到，落在堂妹名下。为了不让妻子发现，余刚特意借用了堂妹的一张银行卡用于支付首付款和后续的贷款。这之后，余刚每天加倍努力挣钱，偿还为凑首付而向堂弟借的4万元钱、向堂妹借的5万元钱，以及银行贷款。

　　一晃七年过去，余刚和妻子不但没有离婚，关系反而缓和了。不过让他没想到的是，堂妹余丽和老公打起了离婚官司。余刚买在堂妹名下的那套房，很可能会被法院以堂妹和堂妹夫的夫妻共同财产进行分割。

　　为了要回房子，余刚思量再三，将堂妹和堂妹夫告上法庭，请求法院确认借名购房的事实，并诉求把房子过户到自己名下。

　　补签合同引争议

　　起初，余刚与余丽商定借名买房时，只是在口头上达成一致，并没有签订任何书面协议。后来为了规避风险，二人又补签了一份借名购房合同。

　　但余丽丈夫的代理律师提出这份合同不能算数，理由是该合同签订时余丽和丈夫已产生矛盾，不排除这份合同是余丽串通其堂哥余刚，为转移婚内财产所签订。

　　对余丽丈夫一方的说法，余刚感到很愤怒。他表示，余丽丈夫不仅知道借名购房的事，当初还帮忙咨询了律师。

　　余丽也表示，丈夫一直是知情的，之所以突然不认可，是因为二人现在闹离婚。对于丈夫的代理律师提出的“串通堂哥转移婚内财产”的疑问，余丽予以否认。

　　记者尝试联系余丽的丈夫进行求证，但其拒绝接受采访。

　　银行流水现真相

　　法院审理后，首先认为余刚借名购房的行为不可取，随后查明涉案房屋的位置、交易时间以及所属区域的限购政策，确认了余刚不存在主观上违反限购政策的行为。

　　由于原告、被告三人对补签的借名购房合同存在争议，确定谁是涉案房屋的实际出资人，成为查清本案的关键。

　　余丽丈夫的代理律师提出，涉案房屋的首付款及后续房贷都是通过余丽名下的银行卡转账支付的，因此余丽才是该房产的实际出资人。

　　而根据原告余刚的说法，他为了不被妻子发现，借用了余丽的银行卡支付房屋首付款和贷款，但打进账户里的钱都是自己的。

　　原告余刚称，自己每个月往银行卡里打钱还贷的时间和地点相对固定，通常是在半夜11:00多到凌晨的一两点钟之间，通过家附近的一台银行ATM机存现。对此，法官通过实地走访、调取银行流水，发现实际情况与余刚的陈述高度一致。

　　此外，法官又调查了银行转账流水细节，发现涉案房屋交易前两日，余刚的堂弟有一笔4万元的转账支付给了余刚，而在涉案房屋完成交易后三年，余刚有一笔5万元的银行转账支付给了堂妹余丽。这与原告和被告（余丽）的相关陈述相吻合。

　　据此，法院认定余刚才是涉案房屋的实际出资人。

　　最终，长沙市天心区人民法院一审作出判决，要求被告余丽、余丽的丈夫于判决生效后十日内将涉案房屋过户至原告余刚名下。余丽的丈夫不服一审判决，上诉至长沙市中级人民法院。经审理，二审维持原判。目前，涉案房产已经过户到余刚名下。

　　普法时间

　　Q1：

　　补签的借名购房合同，在法律上具有证明效力吗？

　　A1：

　　首先要考虑借名购房本身是一种什么性质的行为。借名购房如果落实在协议里面，它可能是具有完全民事行为能力的当事人作出的一种真实的意思表示。但是这种真实的意思表示往往又跟不动产登记簿以及由此延伸的权属证书上面载明的情况是相悖的，所以从物权权属的角度来看，借名购房恰恰是一种隐藏在不动产权属登记系统之下，并且旨在推翻这个登记系统效力的民事行为。要判断它的效力，仅仅看协议本身是不够的，因为这里面还会涉及协议会不会有违反法律、行政法规的强制性规定，违反公序良俗，恶意串通损害他人合法权益的情形。如果存在这些情形，即使借名购房协议是当事人的真实意思表示，那它也会归于无效。在本案中，余刚和堂妹是补签了一份借名购房合同，为什么当时没有签协议，而在堂妹要离婚的时候补签？这是不是当事人购房时的真实意思表示？这些都是需要去查证的问题。此外，还要查明后续银行贷款是怎么还的、由谁来还的等问题。

　　Q2：

　　本案能给我们带来一些怎样的启示？

　　A2：

　　本案在法律上呈现为一个借名购房的纠纷，但从这个故事当中，我们能看到两对夫妻婚姻关系的变化带来的影响。最开始余刚是因为跟妻子不和，他为自己考虑退路而欺瞒妻子去购房。在购房过程中，他和堂妹又向房产登记机关隐瞒了房产权属的真实状况。后面为什么会产生纠纷？如果堂妹的丈夫是知情的，但又提起诉讼，那他也是想掩盖事实去为自己额外争取一些权益，这都体现出当事人是有自己的一些打算的。但这些打算在法律规则和事实面前，又是很脆弱的，各方当事人的打算最后都落空了。所以从夫妻关系角度出发，这个案子能够提醒我们，夫妻之间还是应当互相忠实、互相尊重、互相关爱，这在《民法典》中是有倡导性规定的。我们有诚实信用的基本原则，有向世人公示房产归属的不动产登记系统，有关于夫妻忠实义务的规定，这些都是在告诉我们要诚实守信、正道而行。

　　案件来源 |《今日说法》节目《借名购房》

　　记者 | 赵初 郭震宇