租赁是社会经济生活和日常生活中常见的交易形式。通过租赁，民事主体之间可以调剂财产余缺，满足生活和生产经营需要，充分发挥物的使用功能。法律明确规定租赁期限最长不得超过20年。然而，当事人在租赁合同中约定20年期限届满后，以保证金抵扣租金方式再续租5年，此类约定是否有效？近日，福建福州市台江区人民法院就审理了一起因租赁期满后以保证金抵租金方式约定续租5年而引发的房屋租赁合同纠纷。

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　　案情简介

　　2005年7月18日，鲜果公司作为甲方与乙方吴先生签订《房屋租赁合同书》，约定鲜果公司将位于福州市台江区的一处店面出租给吴先生，租赁期限为20年，自2005年7月18日起至2025年7月17日止；月租金为2451.31元，吴先生须于合同签订当日一次性缴清20年租金588314元和履约保证金150328元。其中，合同第4条约定：“考虑到乙方一次性向甲方缴纳20年租金和保证金，租赁期届满时，乙方若要求保证金不退还，继续使用店面5年，甲方应予同意并续订租赁合同，该保证金直接抵5年的租金，该5年内甲方不应另收乙方租金。”合同签订后，吴先生向鲜果公司支付了20年租金和履约保证金。

　　2025年8月，鲜果公司以租赁合同已经到期为由诉至台江法院，请求判令吴先生腾空返还案涉店面并支付占用费。吴先生辩称，双方订立的《房屋租赁合同书》第4条约定20年期满后可重新订立合同，该条款与主合同内容相分离，属于附条件生效的合同条款，条件成就时即另行签订租赁合同，而非20年租期的延续，双方已形成新的租赁合同关系。

　　法院审理

　　台江法院经审理认为，《房屋租赁合同书》第4条中“甲方应予同意并续订租赁合同”的约定，明显限制了鲜果公司的权利义务，且即使双方经重新协商订立新的租赁合同，条款中“保证金直接抵5年的租金”也已对租赁期限、租金等合同的主要条款进行了约定。该约定实质系以保证金折抵租金的方式，提前收取20年租赁期限届满后的5年租金，变相约定了25年的超长租赁期限，明显违反《中华人民共和国民法典》第七百零五条第一款的规定，应认定无效。最终，台江法院判决吴先生腾退案涉店面，并参照原合同约定的租金标准支付房屋占用费。吴先生不服一审判决提起上诉，福建省福州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

　　法官说法

　　租赁合同只是临时性转移财产的使用权，为避免当事人将债权物权化或变相创设新的物权类型，法律对租赁合同的期限作出了限制，对于租赁期限超出20年部分的租赁合同认定为无效。实践中，部分当事人以保证金抵扣租金、期满后另行签订合同等方式，试图变相延长租赁期限，这种做法实质上是在规避法律的强制性规定，并不能产生续租的法律效力。因此，订立租赁合同时，双方应当合理约定租赁期限，避免因超出法定上限而导致相关条款无效，引发不必要的纠纷。

　　作者：周巧玲

　　转自：中国法院网