为了促进房产销售

　　开发商和中介公司找到一个“大客户”

　　“预定”多套房产

　　这些房子如果找到最终买家

　　“大客户”可以从中赚取差价

　　怎料房子卖不出去

　　“大客户”却因退还首付款的问题

　　和开发商闹上了法庭

　　法院会怎么判呢？

　　2019年，同安一楼盘的开发商和中介机构签订了《渠道推广合作协议》《补充协议》等，约定中介机构介绍“大客户”以公司名义“预定”商品房。2019年12月31日前，“大客户”需付清所选定商品房总价30%的购房款；2022年12月31日前，“大客户”可指定任何具有购买资格的第三方，与开发商公司签订正式的商品房买卖合同；开发商还承诺，如果中介机构没有在2022年12月31日前售出“大客户”预定的商品房，开发商在预定期满后15个工作日内，全额无息退还“大客户”所付的购房款。

　　王某作为中介机构找来的“大客户”，她以公司名义，和开发商签订了6份商品房预售合同，并支付了30%的购房款。

　　因为市场行情等因素，最终开发商和中介机构都没有在约定期限内，将王某“预定”的6套房产出售给其他人，此后开发商拒绝按约定退款。随后，王某到法院起诉，以开发商违约为由，请求法院确认6份商品房买卖合同无效，开发商退还全部首付款。

　　同安法院大同法庭庭长

　　杨郁

　　“大客户”只需要支付部分的首付款，双方不办理网签也不转移房屋的所有权，“大客户”在中介公司的帮助下，寻找真正的买房人，由真正的买房人直接与开发商签订商品房买卖合同，其实也就是这些“大客户”通过转售赚取了差价。

　　庭审中开发商主张，王某与开发商签订的商品房预售合同合法有效，该行为是“正式成交”，而不是补充协议所称的“预定”。合同签订后，公司多次发出催款通知，王某均没有按照合同约定支付剩余购房款。现在王某主张退款，依约应当先扣除20%的违约金。

　　同安法院经审理认为，开发商为促进商品房销售，委托中介机构为其提供渠道推广服务，并与中介机构签订销售服务协议及补充协议。此后，“大客户”王某支付了6套商品房的首付款，并依约成立公司，以公司名义与开发商签订认购书、商品房预售合同。

　　但双方实际未履行上述协议，开发商没有按合同约定办理登记备案手续，王某和他成立的公司也没有再就案涉6套商品房，向开发商支付第二期购房款。法院认为，开发商与王某成立的公司并没有真实履行6份认购书和商品房预售合同的意思表示。

　　同安法院大同法庭庭长

　　杨郁

　　王某当时自己名下已经有两套房产，他不符合当时的限购政策的主体身份要求。我们查明王某成立的这个B公司没有任何的经营记录、没有纳税记录，后来也已经注销了，所以它单纯就是为了签订这6份案涉的商品房买卖合同才成立的。我们也找到了中介公司当年的服务人员作为证人出庭作证，证实了这个交易的过程，所以我们确认这6份商品房买卖合同无效，因为我们认为王某的行为也是非法的，所以我们作出了否定性的评价，也严肃地批评了王某。

　　最终

　　法院判决开发商向王某

　　返还购房款389万元

　　及资金占用利息

　　法官提醒

　　无论是售房者、购房者，还是房地产中介机构，都应遵守相关法律规定，不得以套取信贷资金、变相囤房炒房为目的实施虚假交易。

　　同安法院大同法庭庭长

　　杨郁

　　本案所涉及的商品房营销模式是一种非法的营销模式，在全国各地近年来都有发现。它由三个环节组成，批发、收储和转售，这一营销模式容易营造出商品房市场紧俏的假象，哄抬房屋销售价格，破坏了商品房交易市场的稳定和健康发展。

　　转自/特区新闻广场