“假的！现在并不存在所谓的‘老破小’房子成交火爆。”东城区永定门外地区一位链家二手房经纪人告诉北京时间记者。在朝阳区望京区域，一位麦田房产经纪人给出了同样的回答。

　　近日，“‘老破小’突然成了抢手货”话题上了网络热搜。还有报道称，老破小房子的租售比高，成了稀缺的“现金流资产”，还说有人抄底买了8套“老破小”房源投资。

　　北京时间记者与北京多个区域的二手房中介沟通后发现，从今年春节后到4月中旬左右，在北京二手房市场“老破小”的成交量和成交占比确实比较高。其购买人群主要有两个：一个是手里资金较少的刚需人群“上车”，另一个购买主力群体是为了孩子上学，必须在4月份完成购房手续并落户的家长，而出于投资回报购买“老破小”的客户很少。

　　“老破小”成交占比近8成

　　所谓的“老破小”一般是指上世纪8、90年代建造的楼房，通常为6层楼并且没有电梯，两居室面积一般在55-60平方米，三居室面积一般为65-70平方米。这类房子通常物业管理较差，没有客厅，卫生间和厨房较小，单套成交价格也较低。

　　在二手房成交的统计中，不会有专门对“老破小”房源成交的统计。但近两年，一般会把单套成交价格在300万以下的房源，作为衡量其大致成交量的标准。

　　上海易居房地产研究院提供的二手房数据显示，北京5月份二手房成交16010套，其中300万以下的房源占比75.7%；而在4月和3月，300万以下的房源成交占比均为78%。从北京300万以下房源月成交均价上看，今年1月至5月，成交均价从19680元/㎡缓慢下降至19320元/㎡。

　　麦田房产望京区域的中介告诉记者，现在“老破小”房源成交情况并不好，之前确实有过一轮“小阳春”，大约从春节后持续到4月中旬。当时成交量比较大，但价格也比较低。

　　北京市住建委官网数据显示，2026年5月北京市二手住宅网签量为15974套，在比4月份多1天的情况下，成交量比4月份的‌17893 套‌减少1919套，环比下降10.7%。5月市场热度基本回归常态，交易节奏在4月份基础上进一步放缓。

　　刚需和学区房购买占主流

　　“我们门店所在的区域不是学区，主要是刚需购买‘老破小’，现在一套55平米左右的两居室，成交价格大约是200万左右，就是说首付40万左右就可以‘上车’。之前很多买不起房的年轻人，现在有了购房能力，在3、4月份选择出手了。”这位中介表示。

　　而在东城区永外片区，一位链家的中介告诉记者：“像东城、西城、海淀这样学区比较好的片区，从年初到3月底，学区房会有一个成交的小高潮，因为家长必须在4月份之前完成购房和落户手续，才能不影响孩子入学。”

　　北京时间记者在市教委网站《北京市教育委员会关于2026年义务教育阶段入学工作的意见》看到，北京市从5月6日开始办理小学和初中入学信息采集。

　　据介绍，为了降低购买成本，很多家庭购买学区房时，都会选择总价低、面积小的房源，办理入学手续后，再将这个小房子出租，然后在附近租房居住。

　　朱女士为了孩子上学，去年年底在东城区和平里购买了一套40平米的一居室，然后一家四口又租了个80平米的房子居住。

　　在朝阳区望京，曹女士此前为了孩子上学，也是选择了买个小户型解决名额，再租个大房子解决居住的策略。现在，她买的48平米一居室出租4900元/月，而一家三口住在附近小区的两居室，月租金6300元/月。

　　“老破小”租售比更高，跌价更狠

　　记者在朝阳区、东城区、丰台区等了解二手房市场后都发现，与2000年之后建造的有电梯的房源相比，“老破小”的租售比（即年租金/房屋总价）确实明显更高，但是在过去的几年里，其价格下跌幅度也更大。

　　在朝阳区望京的南湖西里小区，建造于1988年、面积在55平方米左右的“老破小”两居室，目前成交价格约在180-200万元，月租金大约在5000元-5500元之间。而在附近建造于2008年的首开知语城小区，户型较差的两居室价格约为380万-400万，月租金约为7000-8000元。

　　而在2021年左右的楼市高位时，前者“老破小”的成交价格约为360万-400万，而后者的价格约为500-550万。前者价格“腰斩”，后者价格下跌幅度约为30%。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进介绍，今年3月份，上海二手房单日网签量一度突破1324套，其中200万元以内房源成交占比达50%，300万元以内占比达70%。

　　目前上海市区“老破小”相关个案的租售比普遍在2.3%到3.1%之间。在低利率环境下，这一收益率不仅远高于1年期国债收益率，也已跑赢多数银行理财。

　　专家：投资“老破小”风险明显

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对北京时间记者表示，老小区小户型房源之所以受到关注，核心原因有两点：一是地段优势明显，说明购房者依然秉持传统的“核心区域”置业观念；二是总价相对较低，反映出当前房地产市场成交与总价敏感度高度相关。

　　从指标表现看，老小区小户型在租金回报率方面确实跑赢部分其他类型房产。但需要指出，这一指标带有一定投资属性，不能简单用以指导决策。理论上的租售比与实际操作之间存在差异，出租并不总是容易实现，因此租售比的有效性会受到实际出租情况的影响。总体而言，更建议从自住和定居的角度出发进行购房判断。

　　“以投资为目的购买老小区小户型存在明显风险。虽然当前房地产市场需要一定的活跃度，但不应站在投资炒作的角度进行交易。部分购房者认为当前入市性价比较高，但一旦形成投机心态，就容易重蹈过去市场波动的覆辙，本质上带有赌性。我们不鼓励这种取向。我们看好的是这些房源在居住层面的性价比，而非投资层面的性价比。”严跃进表示。

　　他建议，当前购房应立足于自住需求，优先选择经济实用、户型合理、居住空间更为宽敞的房源。购房心态应始终以自住为主，这是当前市场环境下非常关键的一点。

　　北京时间（记者：刘狄）