鲁法案例【2026】184

　　案情简介

　　刘某系某村村民，原居住于A处两间瓦房内。郭某于2014年对A处地块进行开发建设，为让刘某腾退原住所以便加快建设进度，同年5月郭某便以自己的名义与王某达成口头房屋租赁协议，约定以每年4000元的价格租赁王某房屋，并支付第一年租金4000元。随后，郭某将刘某安排入住此房，但未告知其居住期限和需支付租金等事宜。刘某在该房屋内一直居住至今。

　　郭某开发的建设项目于2014年年底完工，开发建设过程中郭某和刘某未就搬迁、腾退后补偿事宜作出约定。王某多次找郭某、刘某索要租金，因郭某、刘某相互推诿，王某遂诉至法院，要求解除合同并判令郭某、刘某支付10年租金。

　　法院审理

　　法院审理认为：郭某同王某以口头形式就案涉房屋达成租赁协议并支付第一年租赁费4000元，租赁期间超过六个且未签订书面协议，双方亦无法证明租赁期限，应认定为不定期租赁，故王某作为案涉房屋所有权人可以随时解除合同。

　　郭某以自己的名义租赁案涉房屋并且未明确表明租赁期限，在第一年租赁期满后王某向其索要租金时，郭某亦未明确作出终止租赁的意思表示。加之郭某在将案涉房屋交由刘某实际居住时，未告知刘某居住期限及应支付租金等事宜，仅告知其一直居住即可，应当认定郭某系本案不定期租赁合同的承租人。郭某应当按照每年4000元的标准向王某支付2015年5月至2025年12月的租金42000元。刘某虽实际居住房屋，但是未与王某就房屋租赁事宜进行磋商，也未作出转租或债务加入的意思表示，其并非本案租赁合同的当事人，王某要求刘某支付租金，于法无据。法院遂依法判决郭某向王某支付租金42000元。判决后原、被告均服判息诉。

　　法官说法

　　合同具有相对性，合同的效力仅限于合同当事人之间，不能随意为合同外第三人设定义务。刘某虽实际居住在案涉房屋，但刘某的居住行为源于郭某的安排，其本人和王某并没有缔结合约的意思表示，因而并非属于合同一方，王某要求刘某支付租赁费，不符合法律规定。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第一百一十九条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

　　第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

　　第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

　　供稿：刘绍文 刘小波

　　转自：沂源法院