近日，话题“越来越多物业公司正撤出小区”引发关注。中指研究院《2024—2025年中国物业服务企业发展报告》显示，2024年至2025年，全国TOP50品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%，住宅项目占比超八成。2025年1月至9月，全国公开撤场案例达120起，同比翻番。

　　据潮新闻报道，这些主动撤场的物业公司对外多以“亏损严重、入不敷出”为由。比如，浙江湖州一小区物业费收缴率连年下降，2026年至今收缴率仅为16.5%，物业因亏损严重，宣布将于6月30日退出，比合同期限提前了4个月。面对物业公司的“亏损论”，业主们则认为：我们不是不愿交钱，是交了钱得不到对等的服务。

　　物业公司以“亏损”为由

　　主动撤场甚至提前撤场，

　　是否构成违约？

　　“服务空窗期”，

　　谁来为业主兜底？

　　一起来看中央财经大学法学院教授王叶刚、北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华的专业解读！

　　1.物业公司以“亏损”为由主动撤场甚至提前撤场，是否构成违约？

　　包华：根据民法典第九百四十九条规定，物业服务企业撤场时必须履行交接义务，不得擅自中断服务。物业服务合同期限届满前，物业服务公司单方解除物业服务合同，是违约行为，但合同另有约定的除外。比如，若物业服务合同中明确约定，业主长期拒缴物业费构成根本违约，物业公司有权解除合同，且该约定不违反法律法规强制性规定，则物业公司可依约定解除合同。

　　物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。物业服务公司可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知业主。

　　若因物业服务公司违法、违约撤场，导致小区陷入混乱，业主可以主张赔偿损失。若物业公司存在资料不移交、财务不结算等纠纷，业主可以通过诉讼主张，也可以向物业服务主管部门投诉，要求有关部门协助、指导和监督。

　　2.“服务空窗期”，谁来为业主“兜底”？

　　王叶刚：依据民法典第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业是业主共同决定的事项，在物业服务企业撤场后，业主可以依法紧急选聘新物业公司，也可以由业主自行管理物业。物业撤场前，业主可以对小区设备设施状态、公共区域卫生安全情况等进行拍照、录像，固定相关证据，以便后续主张相关的违约责任。如果业主自我管理困难，则可以考虑由街道办事处或乡镇人民政府组织临时托管服务，防止小区陷入“失管”状态。

　　包华：应对“服务空窗期”，一些地方有地方法规应对。比如《北京市物业管理条例》就规定，“物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接”。

　　3.面对物业服务的“准公共品”属性与企业需要盈利之间可能出现的矛盾，法律层面应如何调和？

　　王叶刚：法律不应当强制物业公司“亏本服务”，也不应放任其随意撤场，应妥当平衡物业服务准公共品属性与物业服务企业盈利性之间的关系。一是建立保障物业费及时缴纳、防止物业服务中断的机制，可以考虑在相关的立法中设置相关规则，即业主欠费达到一定金额或期限后，物业公司可申请由业主委员会从公共收益或专项维修资金中先行垫付（事后向欠费业主追偿），避免因少数业主欠费导致整体服务中断。二是明确物业服务瑕疵的认定规则及业主权利救济规则，即在物业公司存在严重违约（如安保缺失导致多次失窃、垃圾长期无人清理等）时，业主可按比例减付物业费，减付比例与物业服务瑕疵程度挂钩。这既保护了业主的合理抗辩权，又可以避免因业主拒付物业费而导致物业服务企业无法正常经营的现象。三是建议完善《物业服务收费管理办法》的相关规定，要求物业公司每年向业主大会公开经第三方审计的财务报告，对于亏损超过一定比例（如连续两年亏损且无法通过协商调整收费）的物业公司，可向法院申请“司法退出”或“托管”，由法院指定临时管理人接管，避免物业公司突然撤场造成管理真空。四是明确物业费定立机制，可以由地方住建部门制定物业服务最低标准与成本核算指引，为“质价相符”提供客观参照；同时，物业费的确定以收缴率、服务成本、服务等级为依据，实行公开听证与业主共同决定，避免单方定价或单方拒缴。

　　转自｜法治日报

　　作者：刘丹