农村宅基地房屋交易暗藏风险

　　“长期租赁”背后

　　可能隐藏法律陷阱

　　乐东法院近期审结

　　一起宅基地违建房屋

　　“以租代售”纠纷案

　　为群众敲响警钟

　　2019年6月，河南石女士经人介绍，与刘某签订《房屋租赁合同》，约定以18万元“租金”取得海南乐东某村一栋自建楼第六层房屋“70年使用权”，并可转租、继承。石某先后支付17万元至村民陈某账户。后该房屋因属未经审批的宅基地违建，于2020年底被行政机关强制拆除。石某遂诉至法院，主张刘某隐瞒房屋系违建的事实，请求确认合同无效，要求返还已付款项并赔偿损失。刘某辩称双方实为“合作建房”，石某系自愿投资，且合同约定遇拆迁仅按比例分配补偿、不予退款；陈某则称其仅为代收款方。

　　法院释法

　　乐东法院受理该案后，围绕“合同性质是租赁还是买卖”“合同是否有效”“款项是否应当返还”等焦点，组织双方举证、质证，并结合已生效相关行政判决，对案件事实进行全面审查。经审理认为：合同性质为房屋买卖，案涉合同虽名为“租赁”，但约定的70年使用权远超法定租赁期限，且包含转租、继承等所有权权能，实质是农村宅基地上房屋的买卖行为。

　　同时，合同因违法而无效。涉案房屋系违法建设，买卖此类房屋损害社会公共秩序，违反公序良俗，依据《中华人民共和国民法典》相关规定，案涉合同自始无效。

　　此外，款项应予返还但损失自负。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。刘某作为合同相对方及实际收款受益人，应向石某退还17万元。同时，石某在交易时未审慎核实房屋合法性，自身存在过错，故其主张的利息、律师费等损失，法院不予支持。

　　综合：南海网、南国都市报

　　记者：张宏波