购房者支付首付并办理银行贷款购买期房后，却因项目烂尾、开发商违约无法收房，甚至已办理退房后，每月仍需偿还高额贷款。近期，西安碑林法院的判决给出了清晰答案——若仍要求购房者偿还贷款，将不合理地加重其负担，违背公平原则。

　　案例回顾

　　买房遭遇“烂尾楼”

　　高额贷款谁来还？

　　2023年4月10日，小李与某开发商签订《商品房买卖合同》（预售）约定，小李以首付加银行贷款的方式购买该开发商正在施工的期房。合同签订后，小李向开发商支付房屋首付款904264元。2023年4月12日，小李，开发商、银行三方签订《个人购房担保借款合同》约定，借款金额为112万元，借款期限为300个月，合同的还款方式为等本递减还款。次日，银行向开发商的资金监管账户转账112万元。

　　因开发商迟延交房，开发商向小李出具《退房证明》约定退款时间及金额。但之后开发商告诉小李，公司的账户被冻结了，无法按期向小李退款。小李已经配合开发商办理了退房，但是按借款合同约定每月还需向银行偿还贷款，高额贷款给小李造成巨大的经济压力和精神焦虑，故诉至法院寻求帮助。

　　法院最终判决，解除小李与各方签订的《商品房买卖合同（预售）》《个人购房担保借款合同》，由开发商向小李退还首付款、赔偿其已向银行支付的贷款本息、支付资金占用利息并承担违约金。同时，由开发商直接向银行偿还剩余贷款。

　　法律解读

　　继续偿还本息加重购房人负担

　　违反公平原则

　　西安市碑林区人民法院民三庭法官助理侯怡介绍，《商品房买卖合同》系购房人与开发商签订用于取得房屋所有权的合同，在法律性质上属于主合同。《个人购房担保借款合同》系购房人、银行及开发商三方签订用于获得购房资金的合同，在法律性质上属于从合同。两份合同因主体不同、法律关系不同，在法律上是独立的。但在实践中，两个合同从履约过程、解除过程均紧密交织、相互影响。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。在商品房买卖合同解除后，担保借款合同的目的已经无法实现，购房人有权解除担保借款合同。

　　因开发商违约导致《商品房买卖合同》解除后，购房人应配合开发商退还房屋、办理合同备案注销和预登记撤销手续。开发商应向购房人返还已付购房款，赔偿购房人利息损失、违约金。《个人购房担保借款合同》解除后原则上应当恢复原状，由购房人继续偿还剩余款项。

　　但考虑到担保借款合同解除系因开发商违约导致，且贷款的实际收取方是开发商，若由购房人继续偿还本息，在购房、借贷的三方关系中不合理地加重了购房人的负担，违反公平原则。为减少当事人的诉累，在商品房买卖合同和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，由开发商直接向购房人返还已经向银行支付的贷款本息，并向银行偿还剩余贷款本息更为妥善。

　　律师说法

　　开发商未履行交房义务

　　理应承担最终还款责任

　　陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善指出，法院判决开发商直接还款，主要在于买卖合同解除后，贷款合同目的（获取房屋所有权）无法实现，继续履行对无过错购房者显失公平。开发商是贷款实际收款人，却未履行交房义务，理应由其承担最终还款责任，符合“违约方担责”原则。

　　赵良善表示，公平原则优先，突破合同相对性是基于实质公平，避免购房者在未获房屋情况下仍背负巨额债务，平衡了三方利益。法院合并审理并判决开发商直接向银行还款，可减少诉累，提高纠纷解决效率。

　　赵良善也建议，诉讼期间不建议购房者单方停止还贷，因为贷款合同独立于买卖合同，在法院判决解除前，购房者仍需按约还款，单方停贷可能构成违约，影响个人征信，还可能被银行起诉。购房者可在诉讼请求中一并主张解除贷款合同，并要求开发商承担剩余贷款本息，待法院判决生效后再停止还贷。当然，购房者也可以临时应对，比如，可与银行协商暂停还款或调整还款计划，同时尽快推进诉讼，以生效判决确定最终责任主体。

　　律师提醒

　　切勿擅自断供

　　防止银行追责及诉讼索赔

　　华商报《法治周刊》专家库成员、北京大成(西安)律师事务所律师韩朝泽认为，法院的判决为烂尾楼纠纷提供了明确司法导向。这些案例不仅破解了购房者“房财两空仍负债”的困境，更确立了清晰的裁判规则，为同类纠纷提供了重要指引。

　　“涉案判决其打破了‘购房人需独立偿还按揭贷款’的惯性认知，明确因开发商违约导致合同解除时，贷款最终清偿责任应由违约方及贷款实际受益方（开发商）承担，而非无过错的购房人。”韩朝泽说，该规则精准适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，将贷款责任与违约源头直接绑定，既破解了购房人“房财两空仍负债”的困境，又倒逼开发商强化履约意识、银行审慎把控房贷风险。同时推动各地法院统一裁判尺度，为全国烂尾楼纠纷处理提供了可参照的司法样本，切实保障了商品房消费者的基本财产权益与生存权。

　　韩朝泽建议，对于遭遇相似情况的市民来说，首先应固定证据，留存购房合同、贷款合同、付款凭证、开发商违约证明（停工、逾期交房材料），切勿擅自断供，防止银行追责及诉讼索赔。其次，可以以“合同目的无法实现”为由，一并诉请解除购房合同与担保贷款合同，要求开发商返还首付款、已还贷款本息，支付违约金，同时判令开发商直接向银行清偿剩余贷款，降低维权成本与周期。最后，善用多元救济渠道。若开发商破产，可主张购房款返还请求权优先受偿；向住建部门投诉资金监管漏洞，同步参与业主集体维权，依托政府烂尾楼盘活政策，通过司法、行政协调形成维权合力。

　　华商报大风新闻记者 于震 宁军