“您已欠物业费超过26761.93元，

　　请尽快缴费。”

　　自今年7月起

　　广州市花都区的好美华庭小区的业主

　　频繁在小区门禁处听到这样的播报

　　据悉

　　物管公司未经业主同意

　　擅自更换了门禁系统

　　并增设了欠费信息播报功能

　　门禁播报欠费引不满

　　违约金存在争议

　　据好美华庭小区业主张女士介绍，该小区的广州丽源物业管理有限公司（以下简称“丽源物业”）自7月起，在小区门禁处循环播报欠费业主的信息，有业主被播报的欠费金额高达2万余元。

　　业主们核查发现，这些所谓的“欠费”存在明显猫腻。张女士说，在物业声称的2万余元欠费中，仅有1万余元是本金，剩余被标注为“违约金”。然而，小区业主与丽源物业签订的前期物业协议中，根本没有“违约金”相关条款，物业此前提及的相关费用也仅为“滞纳金”。

　　根据张女士提供的一份《广东省广州市花都区人民法院民事判决书》，物业公司要求业主支付物业管理费暂计6893.70元及滞纳金暂计6696.50元，最终判决则未支持滞纳金。

　　张女士表示，物业还通过电话向部分法律意识较弱的业主，尤其是对老年业主施压，声称“不缴物业费会进黑名单，影响子女入学、工作”。不少老年业主信以为真，不仅补缴了本金，还缴纳了本不应收取的“滞纳金”。

　　有业主透露，自己身边就有邻居缴纳了700多元，事后要求物业退还滞纳金，却遭到拒绝。

　　物业服务引质疑

　　回应：只是提醒

　　业主们对丽源物业的不满，远不止门禁播报欠费这一件事。

　　张女士表示，小区消防水泵有两台损坏，自2023年业主反馈问题后，物业一直拖延维修。直到近期业主通过12345政务服务热线投诉，物业才回复称“修好了一台，另一台已购买但未维修，需业主出钱”。双方就此陷入僵局，另一台损坏的消防水泵至今无人维修。

　　“物业这是置业主生命安全于不顾！”张女士说，业主们对于物业公司收取每平方米2元的物业费也多有不满，服务与收费完全不对等。

　　业主多次向12345反映问题

　　门禁播报欠费信息的事，也有业主向12345举报、投诉。今年8月，花都区炭步镇人民政府就此事出具了整改通知，要求物管公司服务好业主，同时可私下电话或微信催费。

　　有业主认为，如果业主欠费，物业可以通过合法手段去催收，或者通过提升自己的服务让业主满意，从而愿意去支付这笔费用，“而不是说通过这些强迫的手段，让业主来屈服”。

　　针对业主不满门禁处播报欠费信息一事，丽源物业回复媒体称：“只是播放了欠费的提醒，我们并没有透露房号、业主个人信息等。”对方表示，他们会继续沿用门禁系统播报这种方法提醒业主缴纳物业服务费，已经有部分业主来缴纳了物业费，还有部分业主未缴。

　　律师解读：

　　播报追缴，方式欠妥

　　广东伟伦（广州）律师事务所罗漪铭律师表示，这种在门禁播报催缴物业费的方式是欠妥的。

　　“物业服务是物业管理方提供服务、业主支付费用的双务合同，现实中可能存在业主因物业服务未达标而暂缓缴费的情况。这种在公共场合的催缴行为，相当于把合同履行的争议事项变成单方催债行为，而且在公共场合对号入座式的催缴方式可能涉嫌名誉侵权。”

　　罗漪铭律师提出，如果针对具体的业主催缴具体金额，即使不公开姓名亦属于针对特定对象，很容易让同一小区的邻居对号入座；在公共场合播报欠债人的身份，实质是一种负面评价，若内容未经充分核实，可能涉嫌名誉侵权。

　　此外，如果每次出入小区都通过播报催缴，即使有真实债务存在，这种催缴频率也超过必要的限度，也会造成日常生活的过度干扰，容易激化双方矛盾，反而不利于问题解决，同样是不适当的。

　　那么，若物业服务质量不达标，业主是否有权主张减免物业费？业主如何收集证据证明物业公司未履行合同义务？

　　吉林良佐律师事务所主任尤金堂介绍，业主有权主张减免物业费。根据民法典第九百四十四条第一款，“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。但若物业公司未按约定提供服务（如服务存在瑕疵），业主有权主张减免物业费。业主需收集物业公司未履行合同义务的证据，具体包括：

　　（1）服务瑕疵的直接证据：如小区消防设施损坏的照片/视频、公共区域卫生脏乱的记录、电梯故障未及时维修的凭证；

　　（2）业主的催告记录：如向物业公司发送的整改函（书面/微信）、12345投诉记录（需保留投诉编号及回复）；

　　（3）第三方机构的证明：如消防部门的《整改通知书》、街道办/居委会的检查报告；

　　（4）物业的公开信息：根据民法典第九百四十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，业主可请求公布“物业服务履行情况”“维修资金使用情况”等资料，若物业公司拒绝公开，可通过诉讼获取；

　　（5）同类案件的判决：如小区其他业主与物业公司的诉讼判决，可证明物业存在普遍服务瑕疵。

　　央视网综合南方日报、深圳新闻网、法治日报等