案情简介

　　小宋是某小区业主，曾经介绍朋友购买了一套小区住房，开发商承诺为小宋发放一张物业费抵用券，以此作为回报。

　　开发商与小区物业公司是关联公司，由物业公司在2019年3月15日向小宋出具了一份书条作为物业费抵用凭证，上面加盖了物业公司发票专用章，还有工作人员的签名。书条载明，可凭此抵扣2022年1月1日至2023年9月3日期间的物业费，合计20000元。

　　2022年1月1日，小区业委会与原物业公司解除委托关系，终止物业服务。小宋拿着物业费抵用凭证，找到新物业公司想减免物业费20000元，却被告知这是原物业公司开具的凭证，他们并不认可其效力。小宋只好缴纳了2022年1月1日至2024年12月31日期间的物业费，共26431元。

　　小宋认为，原物业公司未履行约定，应承担其损失，便诉至法院，要求其返还物业费抵用金额20000元。

　　法院审理

　　法院审理认为，案涉物业费抵用券为开发商向宋某承诺的回报，并由原物业公司出具，原物业公司无法履行承诺，其行为构成违约，应承担相应违约责任。

　　本案中的抵用券，实质上是开发商对于小宋介绍买房佣金的替代支付方式，由于原物业公司被解聘，而新物业公司不认可抵用券效力，表明物业费抵用券的佣金支付方式已无法实现，应当采用现金支付佣金的方式。

　　抵用券载明的使用期限为2022年1月至2023年9月，因为无法使用抵用券，小宋向新物业公司交纳了该期间的物业费14684元，属于因原物业公司违约而给小宋造成的损失。

　　由于原物业公司与新物业公司的物业费收取标准不同，法院判决原物业公司向小宋赔偿其实际缴纳的物业费14684元。判决已发生法律效力。

　　法官说法

　　房地产开发商常常以各种优惠条件吸引客户与其签订合同，有的还会采取“老荐新”模式，承诺在成交后给予老客户现金或者消费券、抵用券等回报。然而，在实践中，经老客户推荐成交后，开发商承诺的回报没有兑现或者抵用券无法使用的情况时有发生。

　　本案裁判认为，抵用券这类回报形式，在无法实现约定功能时，抵用券的发放主体应当承担赔偿损失责任。开发商与小宋约定推荐新客户赠送物业费抵用券，系其真实意思表示，虽然没有直接订立书面合同，但双方间已形成约定。原物业公司作为开发商的关联公司，出具物业费抵用券，便是对上述涉及其公司利益的合同关系予以确认，应视为其认可合同内容，并自愿受该合同效力约束。

　　小区业委会更换物业公司，原物业公司撤离后，新物业公司不认可抵用券的效力，该抵用券的约定目的无法实现，可以认为原物业公司支付报酬的义务未履行完毕，构成违约，物业公司应当赔偿因抵用券无法使用造成宋某的实际损失。

　　作  者

　　韦   苇  无锡中院立案二庭法官

　　李语嫣  无锡中院立案二庭法官助理，2021届无锡中院名校优生