购房是人生大事之一

　　但有些人却因政策限购

　　个人征信有问题等原因不能购买

　　为了购房

　　他们选择借名购房

　　即以他人名义签订购房合同

　　自己实际支付购房款

　　或偿还银行贷款

　　这样做确实能

　　购得心仪的好房

　　但却忽略了

　　其中存在的法律风险

　　近日，文山市人民法院审理了一起因借名买房而引起合同纠纷的案件。

　　黄哥与农妹系夫妻，2013年，两人欲购买某房地产公司开发的案涉房屋，但却因自身原因无法办理贷款，于是，萌生了借名买房的念头，找来妻子的姐姐及姐夫帮忙。

　　黄哥、农妹和其姐姐、姐夫达成口头约定：借用姐姐、姐夫的名义向银行贷款买房，但买房的一切费用均由黄哥与农妹承担。之后，黄哥、农妹通过姐夫的银行账户按时偿还房贷。2016年，涉案房屋办理产权证，房屋所有权人为姐姐、姐夫共同共有。2024年，房贷还完后，黄哥、农妹准备把房屋过户到自己名下，姐夫却拒绝配合办理房屋过户手续，黄哥、农妹无奈将姐姐、姐夫诉至法院。

　　法院经审理认定，本案虽不存在书面的借名买房协议，但双方在事实上已经达成了借名买房合意。从整个购房过程来看，黄哥、农妹不仅是实际出资人，而且负责房屋的装修，缴纳了相关税费，并在外地工作之余不定时回来居住。同时，黄哥、农妹提供了银行出具的结清证明，证明已还清涉案房屋贷款。因此，黄哥、农妹主张姐姐、姐夫将涉案房屋过户到二人名下的诉讼请求，合法有据。

　　法院判决姐姐、姐夫将涉案房屋不动产权变更登记至黄哥、农妹名下。判决后，双方均未提出上诉，目前判决已生效。

　　法官说法

　　本案中虽然支持了原告的诉讼请求，但在司法实践中，借名买房风险极大，被借名人若将房屋抵债、出售、出租或被查封拍卖，借名人可能会面临无法将房产变更为自己名字的风险。除以上列举的风险外，还可能发生其他不能预见的风险。因此，提醒广大群众一定要在遵守法律法规的前提下，在政策允许的范围内，谨慎购房。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

　　《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　第二百一十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

　　第二百一十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产权属登记簿一致；记载不一致的话，除有证据证明不动产登记簿明确有错误外，以不动产登记为准。

　　第二百二十条第一款：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　第二百三十四条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

　　作者：朱光清 温录波