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　　同等条件下

　　承租人享有优先购买权

　　福州一房东被判赔偿租户10万元

　　近日，福清法院审结了一起涉及承租人优先购买权的房屋租赁合同纠纷案件，判决出租人因披露出售信息不完整而侵害承租人优先购买权，需承担10万元的损害赔偿责任。

　　一起来了解事件经过

　　2015年9月28日，某公司（房东）与某超市（租客）签订了《房屋租赁合同》。在租赁期限内，该公司分别于2023年1月11日和2023年6月1日与第三人签订了《协议书》和《定购协议书》，将涉案租赁物出售给第三人，并办理了部分产权转移登记。租赁期限届满后，双方签订了《合同到期终止确认书》。然而，超市却以公司侵犯其优先购买权为由，将公司诉至福清法院，请求赔偿房屋差价损失、停业损失及各类费用共计1058249元。

　　庭审中，超市指出，虽然公司向其寄送了《优先购买权通知函》，但通知函中仅给予3天答复期，且未告知具体的交易条件。超市在2023年1月19日寄送了回复函质疑价款和支付条件，但公司未作任何回应。公司则辩称，其已在2023年1月17日的通知函中告知超市案涉租赁物的打包出售价为1000万元，并通知超市若同意同等条件购买，应于3日内答复，否则视为放弃优先购买权。

　　福清法院经审理认为

　　公司在向超市发送的通知函中，仅披露了房屋价款和支付方式为一次性付款，未完整披露与第三人议定的价格、款项交付期限、房屋交付期限等主要权利义务，且要求超市在三日内回复的期限与法律规定的优先购买权行使期限不符。

　　此外，公司在超市复函质疑后未予回应，并在与第三人签订《定购协议书》后亦未向超市披露该协议。因此，公司披露的出售信息不完整，履行通知义务存在瑕疵，妨害了超市行使优先购买权，应当承担相应的损害赔偿责任，依法判决公司承担10万元的损害赔偿。一审判决后，公司提起上诉。福州中院二审判决驳回上诉，维持原判。

　　法官指出

　　承租人的优先购买权是出租人出卖租赁房屋时，同等条件下承租人依法享有的优先于其他人购买该房屋的权利。该权利的设定旨在保护承租人的居住稳定性，维护市场交易秩序的稳定。为避免因侵犯承租人优先购买权而承担赔偿责任，出租人在租赁期限内出售房屋的，应在出卖前通知承租人，并如实披露出售价格、付款方式、付款期限、房屋交付期限等主要交易信息，给予承租人15天的优先购买权行使期限。

　　新闻多看点

　　根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，具有下列情形之一的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　（一）房屋共有人行使优先购买权的；

　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

　　（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　此外，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。

　　记者 林春长 通讯员  田甜 林怡佳