冬季供暖事关千家万户

　　因此出现的纠纷时有发生

　　如果租户租住的房屋供暖不热

　　能否因此少交租金？

　　怎样有效证明温度不达标？

　　北京市第三中级人民法院

　　此前审结了一起有关供暖的纠纷案件

　　承租人称房屋因暖气不热等问题

　　无法正常使用房屋

　　拖欠租金被诉至法院

　　2021年5月11日，出租人小凡与承租人小刘签订房屋租赁合同，约定租赁期限一年，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，承租人应及时通知出租人修复，出租人应在接到通知后的10日内进行维修。

　　2022年1月8日，小刘通知小凡对涉案房屋进行维修。当天，小凡对窗户进行了打胶密封。同年1月22日，小凡对涉案房屋内的暖气进行了加装。小刘主张，维修后房屋室内温度还是没有达到18℃，之后又调试了很多天才勉强达到了18℃。

　　后小凡因小刘拖欠租金将其诉至法院，要求解除合同、支付租金、违约金及其他损失。

　　小刘主张，涉案房屋因窗户漏风、暖气不热无法正常使用。

　　法院：

　　出租人已履行维修业务

　　承租人提交的证据不足

　　无法证明供暖温度始终不达标

　　一审法院经审理认为，根据在案证据及当事人陈述，小凡对涉案房屋存在的问题及时进行了维修，涉案房屋可以正常使用，故对小刘的抗辩意见不予采纳。

　　小刘不服一审判决，主张小凡未尽到维修义务构成违约，提起上诉。

　　北京市第三中级人民法院经审理认为，小刘入住前应对涉案房屋进行审慎检查，而其在2022年1月8日前亦未提出过异议。收到通知后，小凡履行了维修义务，并不存在涉案房屋严重不符合合同约定或影响小刘安全、健康的情况，且温度的测量受测量位置、周围环境等多种因素影响，小刘提交的证据不足以证明涉案房屋在加装暖气后温度仍不达标。故驳回小刘的上诉请求，维持原判。

　　问

　　1.如何认定暖气供暖温度是否达标？

　　答

　　按照国家相关规定，采暖期的正常天气情况下,室外平均温度高于-7.6℃时，对于符合现行国家住宅设计范围要求的住宅或经过建筑维护结构和供暖系统改造的住宅，卧室、起居室的温度不低于18℃。

　　就北京而言，《北京市居民供热采暖合同（按面积计费版）》规定：采暖期内，在正常天气情况下，供热人应保证用热人卧室、起居室温度不低于18℃。《北京市居民供热采暖合同（按热计量计费版）》规定：采暖期内供热人应当向用热人24小时连续供热，并根据采暖期气象情况，做好热量供应保障。

　　问

　　2. 租户如何证明供暖温度不达标？

　　答

　　在司法实践中，具有证明力的温度测试方式主要包括：

　　一是由热力公司或监管部门的工作人员上门测量室温并出具书面测量记录，测温单上清晰记录测温时间、地点、室内温度及供暖问题的详细情况；

　　二是委托中立的第三方专业鉴定机构进行测温并予以公证。

　　问

　　3.出现暖气不暖的问题，租户应找谁解决？

　　答

　　当发现冬季供暖不给力时，租户应及时向房东反映，与房东共同协商解决。若是自用部分暖气设备有故障，可以要求房东履行维修或者更换暖气设备的义务。‌

　　如果系因热力不足或暖气设备业主共用部分存在故障，可以找物业或拨打热力公司服务电话求助，由相关技术人员进行检查、维修、调试。

　　问

　　4.如果暖气不暖，租户能否少交或免交租金？

　　答

　　若租户能举证证明确实存在室内暖气温度不达标的情况，且暖气不暖系因屋内暖气设备故障等原因所致，可以要求房东在合理期限内进行维修。

　　如果房东没有履行维修义务，租户可以找相关技术人员进行维修，所支出的费用由房东负担。维修后仍不达标的，可与房东协商通过替代供热方案解决，替代方案仍无法解决的，暖气不热足以影响租户正常居住使用的，还可根据实际情况减少租金或延长租期。

　　对于房东而言，其与热力公司之间存在供热服务合同关系，若房东有充分证据证明确因热力公司原因致使供暖温度不达标的，可向热力公司申请退费。

　　综合北京市第三中级人民法院、京法网事