据媒体报道，近期多地房地产市场的房贷违规“返点”行为死灰复燃，部分社交媒体上还有一些房贷“返点”的操作介绍。对此，多地银行业协会、房地产经纪行业协会已陆续发布通知或倡议，禁止房贷“返点”行为。山东省银行业协会发布的《山东银行业维护公平竞争市场环境自律公约》明确提出，对银行机构与房地产中介公司、开发企业等机构及相关个人间存在的“返佣”乱象进行重点整治。

　　房贷“返点”本质上是商业银行获取客户、抢占个人住房贷款市场份额的营销手段。具体来看，商业银行尤其是中小银行为了获客，让中介机构成为自己的“引流”渠道，如中介机构引导购房者来该银行办理房贷，该银行将给中介机构一定比例的返点，通常是贷款金额的0.5%左右。近期，也有部分购房者绕过中介机构，直接与银行对接，获取相应返点。

　　住房城乡建设部等7部门2016年发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》提出，中介机构不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用，金融机构也不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。

　　在实际操作中，部分中小银行会在贷款合同中附加额外条款，例如，贷款发放后借款人在几年之内不可提前还款等。此外，由于房贷“返点”不合规，银行无法与借款人签订正规的“返点”合同，借款人也就无法约束银行的事后返点行为，一定程度上存在不兑现或缩水兑现风险。

　　从整体上看，银行较少直接返点给购房者，主要是返点给房地产中介。房地产中介的做法也很简单粗暴：哪家银行给我返点或返点高，我就让购房者通过哪家银行贷款。《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》明确提出，中介机构提供住房贷款代办服务的，应当由委托人自主选择金融机构，并提供当地的贷款条件、最低首付比例和利率等房地产信贷政策，供委托人参考；中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑。

　　返点这种看似合理的市场行为，却伤害了正常的市场竞争秩序。羊毛出在羊身上。银行在住房贷款业务这里损失的返点利益，要么在基层员工的绩效里找补，要么在其他实体企业的贷款里填平。当前部分银行之所以青睐住房贷款业务，是因为该业务有足额抵押物，属于安全优质资产，暴露出这些金融机构信贷产品创新能力不足、相关考核管理制度落后的短板。（作者：郭子源）