鲁法案例【2024】355

　　案情简介

　　李某为购买房产联系到某房产代理公司，该公司向其提供了某小区的房产信息并带其看房，后联系到卖房人刘某，通过多次沟通协商，二人于2023年3月4日在公司签订了房屋买卖合同，约定李某以782000元价购买刘某的房产。该公司作为中介方也在合同上盖章确认，合同同时约定李某应当向公司支付中介服务费11730元。公司亦与刘某签订了佣金确认书，刘某向公司支付服务费7000元。2023年3月11日，二人又重新签订房屋买卖合同，达成交易并将涉案房产过户，却未按合同约定向某房产代理公司支付中介服务费。

　　法院审理

　　法院审理后认为，刘某与李某在某房产代理公司签订的房屋买卖合同、佣金确认书系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。某房产代理公司已为二人签订房屋买卖合同提供了多项服务，履行了合同义务，故二人应依房屋买卖合同及佣金确认书的约定支付相应佣金。遂作出一审判决，刘某支付某房产代理公司服务费7000元，李某支付服务费11730元。李某不服，提起上诉。二审法院经审理后认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，遂作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

　　法官说法

　　“跳单”行为亦称为“跳中介”，是指买受人或者出卖人已经与中介公司签署了预售确认书，委托求购协议或者出卖协议，中介公司已经履行了提供资源信息并促使买卖双方见面洽谈等义务，买卖一方或双方为了避免或减少按照协议约定履行向中介支付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。《民法典》第九百六十五条的规定确立了跳单违约构成的三个要件。第一，委托人接受中介人提供的服务；第二，委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务；第三，委托人绕开中介人直接订立合同。本案李某、刘某在接受某房产代理公司服务后又绕开该公司直接订立合同的行为构成违约，应依法承担违约责任。

　　在房地产等交易活动中，中介人在中介活动中积极服务，提供合适的房源与交易机会，为委托人节省了大量人力物力，委托人在满足自身需求的同时理应为自己的获益“买单”，跳单是对中介人辛勤付出的践踏。“跳单”行为损害了中介人的合法权益。

　　《民法典》首次将禁止“跳单”行为上升到法律层面，对违背契约精神的行为进行了严格限制，该项新规不仅有利于保障中介人的合法权益，也有利于促进房地产市场的平稳有序健康发展，更有利于形成人人重承诺，守信用的良好风尚，以努力践行社会主义核心价值观。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第一百一十八条：民事主体依法享有债权。

　　债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。

　　《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。

　　依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

　　《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

　　《中华人民共和国民法典》第五百七十九条：当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

　　《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

　　《中华人民共和国民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

　　中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

　　《中华人民共和国民法典》第九百六十五条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。