在上海，无电梯多层住宅约20万个门洞。去年，全市加装电梯完工超过3000台。

　　加装电梯完工了，并不意味着万事大吉。“谁来管、管什么、钱谁出”是大家最为关心的三大后续管理问题。在后期管理方面，市房管部门已出台相关文件和参考示范合同，明确了电梯管理责任、管理费用的筹集使用等，鼓励物业公司全程参与加梯项目。

　　江湾镇街道逸仙小区整小区加装电梯。受访者供图

　　近期，记者调查采访了

　　上海黄浦、虹口、普陀、静安等中心城区

　　发现多个小区都进行了老房加梯

　　后续管理的探索

　　有很多成功的案例

　　也有一些问题亟待解决

　　加装电梯时反对，建成后却后悔了

　　遇到“扯皮”怎么办

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　　记者在采访时发现，尽管老房加梯是居民自治项目，但后续管理中会发生各种“扯皮”的事情，居委干部依然操碎了心。

　　为此，基层呼吁出台相关的指导意见、制定居民自治公约，与此同时，“走心入脑”的群众工作也十分重要。

　　比如，有居民当初反对加梯，没有交费

　　但电梯建成几年后又想参加了

　　这时如果遇到楼内其他居民反对

　　就比较棘手

　　市民许女士就是这样的情况。她是杨浦区国和二村15号楼404室业主，3年前楼栋征询加梯时她没答应，没付钱。

　　如今电梯建成，许女士也想使用，在申请补交费用时碰了钉子，因为楼内部分业主不同意。

　　居民 许女士：三年前楼里阿姨打电话问我要不要加梯，当时考虑房子要卖就没想加，我说不愿意。之后他们打电话我没接，这确实是不礼貌的地方。后来房子没卖成，我看电梯建好了，也觉得确实有需要，就向居委表达想要重新加入。

　　知道许女士想补交钱款使用电梯后，楼里居民很生气。当时正是由于许女士不同意加梯，导致本楼栋加梯“延误”了一年多，而且后来之所以能加梯成功，也是因为有四户居民主动“垫资”。

　　小区业委会主任 吴女士：三年前，加梯施行“一票否决制”，安装电梯需要本楼全体居民同意才行。404（许女士）不同意，我们等了很长一段时间。一年之后政策宽松了，只要三分之二业主同意就可以，我们又去做（她）工作，这户人就不接电话了，大家加梯耽误了一年多，都很气愤。

　　虽然补交费用后

　　许女士最终可以乘坐电梯

　　但不少网友还是气炸了

　　法律界人士认为，根据《民法典》规定以及最高人民法院、住房城乡建设部联合发布的“老旧小区既有住宅加装电梯典型案例新闻发布会”上明确，原来反对加装电梯，或者未出资加装电梯的业主，之后因为生活需要而需使用加装电梯的，在合理分担加装和维护费用的情况下，权利应当依法受到保护。

　　但具体该如何操作

　　更多还是依靠基层指导、居民自治

　　能不能更好解决问题？

　　新修订的《黄浦区既有多层住宅加装电梯后续管理的指导意见》就做出规定，后来想加入的居民具体补缴多少，由参与加梯的居民在加梯之初商定，并在加梯前就明确告诉对方。

　　在普陀区桃浦镇樱花苑，就有这样的居民现在成功进入加梯行列。樱花苑居民区党总支书记袁廷海对此体会很深：“老房加梯后续文章，一样需要居民区党建引领，需要‘加梯小组’给力，也需要邻里之间有和谐的关系，这样就会形成良好的示范效应，向更多的楼道推广。”

　　在桃浦镇，由普陀区相关部门补贴电梯物联网专项费每台800元/年用于维保，不足费用由电梯所有权人自筹分摊；特别引入“保险+服务”的运维模式，鼓励业主购买加梯全生命周期保险，由保险公司为加梯后续管理提供服务，涵盖保养、检验、检测、维修、应急救援等，提供风险托底。

　　开始采用“保险+服务”模式时，也有不少居民不愿意缴费。但袁廷海帮他们算了一笔账，随着人工费、材料费等不断上涨，“保险+服务”维保模式更加安全和省钱。居民们想想有道理，就同意了。

　　江湾镇街道沽源居委会主任张太峰，也在电梯免保期快到前3个月，就给居民们一家家打“预防针”，在居民的支持下，物业与第三方维保公司签约，以大家认可的方案履行了相应的责任。

　　有小区居民联名反对！

　　物业为何愿意接管电梯

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　　物业接管电梯后续管理，已在上海多个区实践。然而，由于加梯是新生事物，现实中，有不少物业并不愿意接管多出来的电梯。

　　一位物业公司老总告诉记者，企业担心加梯的管理费能不能收上来，还担心会不会增加较大的收缴成本？“现在很多小区收缴物业费都很难，增加的加梯费岂不是更难收？”

　　还有的物业自身比较小，没有这方面的经验，更重要的是，从经济账上算，如果后续管理的电梯数量不达到一定规模，又无法收相应的费用，很难有盈利。

　　更有甚者，还有小区居民联名反对物业接管。

　　要让物业愿意接手加梯，先要破解一些痛点。

　　为激励物业接管加梯，黄浦区将接管电梯纳入了区政府对老公房物业补贴的考核项目中，要求物业必须达到接手90%以上的加梯，才算达标。

　　虹口区也将小区加装电梯的接管情况纳入当次物业服务达标奖励考核范畴，实施“额外奖励”和“一票否决”，鼓励物业接管；代建单位促成物业企业接管电梯的业绩将作为代建单位信用评分和考核的重要参考指标；因居民服务费用缴纳不及时、相关义务履行不到位等原因导致委托服务无法继续，物业企业作为使用管理单位可按程序暂停电梯使用，各行业管理部门支持物业企业维护合法权益。

　　在现实操作中，规模大的区属国企有一定优势。普陀区西部集团，目前在长风、长寿、曹杨新村街道都完成了“成片加梯”从“国企代建”到“国企维管”闭环管理。这与西部集团自身就下辖电梯维保企业、物业企业等资源有关。“我们可以实现一条龙服务，居民也比较放心。”西部集团徐虎加梯工作室业务负责人陆峰说。

　　万一小区物业更换了，怎么办？黄浦区即将出台新修订的《黄浦区既有多层住宅加装电梯后续管理的指导意见》，明确新物业在签约小区时必须承担接管加梯的义务。

　　遇到物业拒不接管或小区无物业的情况，怎么办？虹口区鼓励区属物业企业以及其他具备资质的物业企业、电梯维保企业参与到加装电梯过程中，将电梯的维保与管理纳入服务范围，实现一体化接管，确保住宅电梯使用安全。

　　每年7000到10000元！

　　后续费用从哪里来？

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　　在记者采访的多个小区中，后续缴费难，是横亘在加梯“后半篇文章”中的一个拦路虎。

　　根据测算，一般电梯后续管理费用包括使用管理费、维保费、检测费、电费以及可能需要更换的零部件费用等，通常达到每台电梯每年7000—10000元。

　　黄浦区的办法是，在加梯之初，就引导居民预留至少10万元电梯后续使用费用。

　　据了解，对加梯的门洞，市、区在加梯完工验收后会给予28万元的补贴。上海一些区将补贴直接给到加梯公司，作为加梯款的一部分。黄浦区则要求加梯款必须居民在加梯前全部筹集完成，加梯补贴28万元下发后，从中留出至少10万元作为加梯后续的电费、管理费以及维保费等使用，其余补贴再返还给居民协商分掉。这个方案绝大部分居民都愿意接受。

　　普陀的一些小区，在居民自治的过程中，也在居民缴纳的电梯款总额中，事先预留了后续费用。在长征镇怒江南苑小区，加梯小组的核心成员田宗纺告诉记者，目前加装电梯的4个门洞，当初经过楼内居民民主协商，都预留了12万元作为后续费用。

　　不仅如此，怒江南苑小区加装电梯的楼道还引入了电梯广告，目前广告收益基本可以支付电梯后续费用中的电费。

　　不过记者走访了解到，目前在上海，能在加装电梯的老房中成功引入广告的还比较少，主要是因为广告企业觉得这些老房楼层太低、居民人数太少，投放性价比不高。

　　樱花苑里加装的电梯。周楠摄

　　管理加梯后续资金

　　也有不少问题？

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　　上海不少社区依靠居民自治，有力推进了加装电梯；也尝试依靠居民自治，来管理加梯后续资金，但遇到了问题。

　　很多加梯门洞在加梯完成后，采用了由自管小组开设3人联名账户管理加梯后续资金的做法。黄浦区蒙西小区居民老谈，是电梯后续运维“3人小组”成员。电梯加装好了，10万元后续管理费用，一度存到了3人在银行的共管账户。

　　只要支取电费、物业费、维保费，3位老人要一起到银行从共管账户中取钱，再去相关机构缴纳，很麻烦不说，老谈还担心：万一有一人突然离世，资金支付会存在困难，同时在财产继承方面存在法律风险，可能造成资金账户的冻结。

　　蒙西小区楼道里的电梯。海沙尔摄

　　老谈所在门洞后来用上了“梯管家”。这是全市首个“加梯管理经费托管平台“，平台由市房管局物业处和黄浦区房管局牵头，与上海市房地产交易资金管理有限公司共同搭建，在工商银行开户使用。

　　“梯管家”不是共管账户模式，而是以电梯为单位开户，专款专用。银行根据居民提供的名单为账户开设了“白名单”，账户内资金只能划拨给白名单内的相关机构，确保了资金去向的安全；也不用居民自己跑银行，费用可以自动划拨；当账户资金发生变动，会有手机短信发送到门洞每户居民的手机上，如果居民有异议，可以在三天内到银行办理手续，暂停资金的划拨。

　　居民还可以查询到账户内的余额，每一笔费用都有据可查。前段时间，上海某区上家卖了房子，和下家说，自己参加了加梯。但房屋交易后，下家发现，上家说谎了，根本没有参与加梯。因此，上下家引发了纠纷。“但如果有了‘梯管家’，下家购房前可以要求上家出示‘梯管家’内的资金账户信息，来证明自己参与了加梯。”老谈说。

　　目前，“梯管家”账户已覆盖黄浦区10个街道，累计签约133台，有效规避了资金筹集困难、管理人员变动、管理责任推诿等问题。

　　与之相似，桃浦镇樱花苑也在上海房地产交易中心资金管理有限公司为加梯楼道申请了专项账户，实现了第三方监管、专款专用。

　　虹口区也要求，在加装电梯前期征询阶段，明确建设资金和电梯后续管理经费的资金监管机构，开设资金账户，有效管控加梯建设资金和电梯后续管理经费筹集、管理和使用。

　　你家小区有没有加装电梯？

　　过程中是否遇到什么问题？

　　留言说说吧！

　　本文综合自：上观新闻、上海新闻广播、网友评论等

　　相关作者：周楠 唐烨