楼上漏水 楼下遭殃

　　本想着和和气气商量着解决

　　不料邻居却耍无赖

　　拒不处理

　　我该怎么办呢？

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　　Q1

　　楼上漏水导致我家严重渗水，跟她沟通时她就耍无赖，说自己有病、心脏不好等等。我一直在让步，表示把问题解决了，如果需要出钱也可以负担一些，可是这人油盐不进，我该怎么办呢？

　　A1:

　　你好。根据你的描述，建议你先查看房屋保修期并判断漏水原因，通过物业、开发商从中协调，仍无法解决可通过诉讼要求相关方承担责任。

　　首先你可以请专业师傅或专业机构上门鉴定漏水原因。如果是楼上邻居的过错，例如忘记关水、不当装修等导致漏水，其应当对漏水造成的损害承担责任。

　　其次你应判断房屋是否在保修期内，如在保修期内，只要是非人为原因，你都可以直接要求开发商对漏水导致的财产损失承担赔偿责任。《建设工程质量管理条例》规定正常使用条件下屋面防水工程等防渗漏最低保修期限为5年。在保修范围和期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。

　　如果已过保修期、无人为过错且漏水部分属共有部分，则应当由物业公司使用维修资金进行维修，物业负有维护义务，若其疏于管理导致漏水，应承担赔偿责任。如已过保修期、无人为过错且漏水部分属楼上专有部分，部分法院认为，依照法律规定推定行为人有过错，楼上业主作为房屋所有权人，对自己房产内的设施未尽管理之责应当承担侵权责任。也有法院认为应该根据公平原则在业主间适当分担。

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　　Q2

　　开发商延期交房即将一年，合同约定，延期满一年未交房业主可以申请退款。但开发商在延期将至的前一个月发了入伙通知书，并声明，收到入伙通知书的业主一个月内不主动收房就默认收房，请问这个入伙通知书是符合法律规定的吗？入伙通知书和交房通知书是一样的吗？

　　A2:

　　你好。二者并不一样，入伙通知书不能等同于交房通知书。在房屋验收合格、具备交房条件以前，即使开发商发了入伙通知书也不能代表其已向业主交房，入伙通知书中默认收房的说法不符合法律规定。

　　入伙通知书一般以书面邮寄的形式通知业主，不具备法律效力，其目的一般是通知业主到售楼处办理进户手续。而交房通知书的目的是通知业主已经可以办理交房手续，并邀请业主在某一时段内办理，还会安排工作人员和业主一起对房屋质量进行验收。

　　发出入伙通知书而非交房通知书的原因，可能是开发商并没有获得《房屋竣工验收备案表》，所以法律上开发商没有资格进行交房。《竣工验收备案表》是指楼盘通过规划、消防、质检、环保、气象、卫生等各部门验收，开发商需将所有相关资料备案后由住建部门盖章确认，缺少任何一项楼盘就不具备交房条件，不能入住。

　　房屋验收合格前，开发商为逃避承担延迟交楼的违约责任，可能在房屋具备交付条件前，提前向购房者发出入伙通知书。建议你书面回复开发商，明确说明你拒绝接收入伙通知书，并声明其应当按照约定完成房屋竣工验收并正式向你交房，否则你保留追究其违约责任、要求退房的权利。如果后续产生争议协商不成，你可持购房合同和发回的书面回复起诉开发商。

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　　Q3

　　底商出租给了他人，但是现在处于非营业状态，店里的东西都被撤走了。前租户要租给别人，我不同意，想提前解除合同，但前租户不注销营业执照和卫生许可证。如果不注销，其他人租时办不了营业执照该怎么办呢？请问解决方案是什么？

　　A3:

　　你好。根据你的描述，建议你先与现租户协商，协商不成可以提起诉讼，但若你是违约方，则可能需要承担法律责任。

　　《民法典》第七百一十六条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。如果现租户明知你不同意仍进行转租，你有权依据上述法律解除合同。如果现租户在你明确拒绝后并未转租，建议你先与其协商提前解除并给予其适当补偿；如果现租户不同意而你仍要提前解除合同，那么你可能需要承担违约责任。你可查看合同中提前解除及违约责任的条款，如违约成本较高，建议通过协商方式解决。即使合同中没有提前解除违约条款，根据《民法典》第五百八十四条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。

　　如果你承担法律责任提前解除合同后或合同到期后对方依旧不配合注销营业执照，你可持身份证、房产证及与原租客解除合同的证明到该地址所在市场监督管理部门举报，并咨询可否为新租客依法办理注册登记手续并按要求提供材料。此外，也可向法院提起诉讼，要求租户办理注销并赔偿未及时注销房屋内营业执照登记给你造成的经济损失。

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　　Q4

　　老父亲和老母亲名下共有一套房产，家中有四个子女，父亲过世后的十多年里老大和老二相继过世，现老母亲、老三、老四尚在，请问老大和老二的子女是否拥有老人的房屋继承权？

　　A4:

　　你好。如果没有违反的遗嘱或约定，老大和老二的子女有权依法继承部分房产份额。

　　父亲去世时发生第一次继承。遗嘱继承优先于法定继承，若父亲立有遗嘱，应当根据遗嘱进行继承。若不存在遗嘱，由于该房产属于父亲和母亲夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有财产的一半分出为母亲所有，其余的则为父亲的遗产。根据《民法典》规定，配偶、子女、父母是第一顺序继承人。合理推断父亲的父母已离世，父亲去世时，四子女作为第一顺序继承人均分父亲的遗产，即房产的一半。老大老二去世时，其子女再按照遗嘱继承或法定继承的方式依法取得老大老二已从父亲处继承的遗产。

　　未来在母亲过世后，若母亲立有遗嘱则优先根据遗嘱继承，若无遗嘱则按照法定继承。根据《民法典》第一千一百二十八条，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。代位继承人一般只能继承被代位继承人有权继承的遗产份额。由于母亲的配偶、父母已过世，四子女原本应均分母亲遗产的房屋份额，但老大、老二先于母亲过世，因此老大、老二的子女可以代位继承老大、老二有权继承的份额。

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　　Q5

　　我们家住在三楼，最近楼下住户突然跑上来，说我们家漏水，导致他们房屋内的一面墙发霉了，要我们赶紧恢复原样。我们也很委屈，表示愿意出200元进行补偿，剩下的自负，可楼下住户并不接受，请问这种事情该怎么处理好呢？

　　A5:

　　你好。根据你的情况，建议你先判断楼下墙壁霉变是否与你家漏水有关，如果确实是你的责任，你可以与楼下邻居协商确定赔偿数额或帮他恢复原状。协商不成，你可以请求双方均认可的第三方介入并认定霉变原因、赔偿数额。

　　首先，你可以先去楼下邻居家查看霉菌的位置、干湿情况等，并查看你家对应位置的情况，初步判断你家是否漏水以及是否导致邻居家对应区域霉变。如果你认为确实是你家漏水导致的，根据《民法典》的相关规定，你应当采用恢复原状、修理、赔偿损失、赔礼道歉等方式承担民事责任。财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算，建议你与邻居协商按照市场价格或者其他合理方式计算赔偿数额或帮他恢复原状。

　　如果双方无法就漏水原因、赔偿数额等达成一致，建议你们共同联系小区物业，或共同委托专业的维修师傅登门查看并确定是否存在漏水，明确漏水点的位置及漏水点在谁家的区域，以及漏水与霉变的关系及责任方等，并按照结果各自承担责任。仍无法达成一致，你可以要求邻居通过司法手段解决争议，由法官调查相关证据，运用司法鉴定程序等手段确定责任人并评估赔偿金额，公平解决争议。

　　感谢值班律师：

　　陈远飞（北京）