近日，昆明市房地产开发与经纪协会发布《2023年度昆明房地产行业蓝皮书》。2023年全市新建商品房市场整体呈现前高、中低、后稳的趋势。

　　从成交情况来看，成交量止跌回升，成交价格震荡企稳。全年新建商品住宅成交价格同比下降1.6%，其中主城区同比增长0.3%，市场复苏动能持续增强。

　　从购房群体来看，昆明市民占比24.5%，州市及省外群体占比75.5%。

　　昆明作为省会城市，也是全省唯一的特大城市，加之得天独厚的自然资源禀赋，将为昆明房地产市场平稳健康发展注入源源不断的动力。

　　昆明主城土地供求：近三年土地成交持续低位，2023下半年涉商办用地供应和调规等促进政策落实推动下，房企拿地积极性明显改善，全年土地成交亩数同比去年增长31%。土地计容建面下降、整体开发强度有所降低，将推动开发企业提升楼盘品质、建好房子。

　　主城住宅供求：2023年主城住宅供应224万平方米，同比下降34%；成交量366万平方米，同比下降8.5%，降幅呈现收窄企稳态势；成交均价14000元/平方米左右，同比去年稳中有升。开年“小阳春”后整体成交在波动中逐渐稳定，年末再现翘尾行情，市场信心逐步修复中。

　　主城住宅成交特点：分化趋势逐渐明显，刚需与改善型需求共同存在，成交面积1万元/平方米以下和成交金额2万元/平方米以上占比趋同。这一现象表明，不同类型的购房者对于住宅的需求和预期不同，刚需购房者关注房价的性价比，以满足基本居住需求。下一步保障性住房的推出将极大地缓解刚需购房需求，未来开发商要根据市场变化，调整自身策略和预期，共同促进住宅市场的健康发展。

　　房企销售金额：万科连续两年稳坐榜首，其销售金额也遥遥领先，这不仅展现了万科在房地产市场上的强大实力，同时也反映了其在战略布局和经营管理上的独特优势。值得一提的是，本土房企也连续两年跻身榜单，体现了他们在市场竞争中的顽强韧性。此外，大华集团和安居集团则是首次进入榜单，这标志着他们在房地产市场的崛起，也为行业注入了新的活力。将激励在昆明深耕的房企获得土地，并吸引更多本土企业、资本参与，或许是2024年推动发展的有效措施。

　　主城住宅存量及结构：年末主城住宅存量775万平方米，同比去年下降13%。受去化速度不佳影响，相比上年，90平方米以下存量有所增加，存量下降相对明显的为120平方米至144平方米，以及144平方米至180平方米产品，这类产品总价有所降低，引导了部分改善客群入市。主力库存仍集中在90平方米至144平方米的主流置业面积，以及180平方米以上的大户型。

　　主城商办：当前商业库存约为353万平方米，这意味着，如果不调整策略，需要很长时间才能消化当前的库存。而办公物业（含公寓）的库存约为480万平方米，相较于商业物业，办公物业的去化压力相对较小，但仍然存在一定的市场风险。

　　主城车位：车位市场在经历了一定程度的降价促销后，整体价格趋于稳定，均价基本保持在6.4万元/个。尽管如此，车位库存去化周期较长，这意味着车位市场去库存的任务依然艰巨。

　　2023年新房和二手房的成交总量相较于上年实现了11.5%的增长。这一数据反映出房地产市场正在经历一个筑底回升的过程，也显示出住房市场依然具有稳定的需求和巨大的发展潜力。同时，住宅交易二手房比重在逐渐地增长，未来新房和二手房市场将共同发挥各自优势，满足市民的住房需求。

　　从二手房的成交面积段和平均价格（约为新房的70%），反映出二手房购房者的主力群体，大部分是刚需购房者；70平方米以下的小面积住宅占比较高，也显示出住房刚需人群的需求特征，对房价敏感，倾向于选择性价比较高的二手房。同时，也有一部分购房者对于大户型的二手房有需求，这也反映出住房市场需求的复杂性和多样性。

　　过去，购房者可能更关注房价的便宜程度，而如今，购房者在购买二手房时的价格区间整体上呈现出对住房品质要求提升的趋势。另一方面，超过万户的购房群体选择购买50万元以下的二手房，这些购房者是首次置业的年轻人、预算有限的家庭，他们愿意选择价格较低的二手房，以满足基本的住房需求。这也反映出在住房保障方面还需加大力度，满足广大民众的住房需求。

　　随着城市重心的南移，各个板块的发展也呈现出差异化，新房市场的板块轮动现象正是这一差异化的体现。而二手房市场热点的形成，则是购房者对优质教育、商业、交通便利资源的青睐。二手房挂牌量同比去年增长了35%，下半年更是呈现出增长加速的态势。购房者更加注重房源的品质和区域的发展潜力。

　　昆明作为省会城市对本省人口吸纳能力较强，新昆明人是购房群体主力，这与昆明城市的快速发展密切相关；本地户籍群体对二手房的区位、交通、配套优缺点更为了解，权衡各种因素二手房购买意愿明显比新房购买意愿高。

　　外地户籍购房者多为在昆务工人员，他们在寻求更好发展机会的同时，也希望能在居住环境上有更大地改善，购房需求和人口流入趋势相关。

　　数据显示，州市户籍购房的主力群体主要来自曲靖、昭通、大理和楚雄等地，省外户籍购房群体主要来自四川、贵州、河南、湖南和湖北等省。

　　2023年总结

　　市场筑底态势明显，信心和预期逐渐恢复中！

　　土地交易回升，开发强度降低有助于楼盘品质的提升；

　　主城住宅新房交易量进入筑底阶段，均价小幅波动；

　　住宅新房和二手房成交总量同比去年上升11.5%，住房需求稳中有升；

　　新房住宅交易分化趋势逐渐明显，未来高端改善型楼盘是房企主赛道；

　　二手房挂牌量和成交套数开始增长，租赁需求增加，经纪机构业务重心回归存量房交易，存量房时代来临。

　　昆明日报全媒体记者：吴劲松

　　综合：昆明市房地产开发与经纪协会、昆明规划建设