超一线城市“北上广深”中，广州、深圳的房贷政策同一天宣布要“动”了。

　　8月30日，广州成为了第一个官宣“认房不认贷”政策的一线城市。政策执行时点以2023年8月18日为界，在2023年8月18日0：00后，签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。截至8月30日中午，广州多家银行均表示，严格执行新通知精神，具体执行时间及措施仍在研究中。

　　深圳官宣执行认房不认贷政策

　　30日晚间，深圳也动起来了。深圳市住房和建设局官网发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。

　　深圳居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自2023年8月31日起施行。

　　广州：首付比例从70%到30%

　　根据广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

　　广州市民郝先生介绍，此前自己家在南京有房，后落户广州。按原政策“认房认贷”情况，如果在广州首次买房，即便卖了南京的房子，再买房也要7成首付。如果‘认房不用认贷’落地，在广州能享受首套3成的首付资格，利率也许也能按首套进行。

　　据相关研究机构统计，北京、上海、西安、厦门等十余个重点一二线城市仍执行“认房又认贷”。

　　有研究机构梳理，此前在“认房又认贷”条件下，北京、上海、广州、深圳普通住宅二套房首付比例分别为80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房贷利率差最高达到了70BP。

　　若上述城市均实施“认房不认贷”，二套房首付比例可从73%（北上广深平均数据，以下同）降至33%。

　　按600万总价的房源计算，首付款将从435万元降至195万元，可以降低55%的资金支付压力。房贷利率从5.03%降至4.50%。

　　按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月，30年累计减少47万元。（注：认房不认贷后，只要名下广州无房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。）

　　什么是“认房不认贷”？

　　2023年以来，三四线城市房地产限制性政策已基本放开。据不完全统计，目前已有杭州、郑州、天津、成都等在内，65个城市落实“认房不认贷”政策。

　　8月25日，住建部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确“认房不认贷”政策作为政策工具，具体是否实施，将由各城市自行决定。

　　什么是“认房”，什么又是“认贷”？“认房不认贷”怎么惠及购房者？

　　“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时认定是否是首套房的参考标准。

　　“认房”是指银行在发放房贷时，参考购房家庭在当地名下实际拥有住房套数；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录（包括公积金贷款和商业贷款）来确定贷款比例。

　　其中最为严格的认定标准就是“认房又认贷”（“双认”），也就是不仅要看购房家庭名下是否有房，还看购房家庭是否在全国有过贷款记录，一旦有房或有贷款记录，都算作二套房。

　　而按照三部门《通知》所明确的内容，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这就是官方认定的“认房不认贷”。

　　相关研究员指出，在“认房不用认贷”政策落地城市，将以家庭为单位，包括借款人、配偶及未成年子女在内，只要在当地没有住房，即使有贷款记录，购房时可按首套来执行贷款政策，享受首付比例和利率优惠。

　　“认房不认贷”让买房更便宜

　　目前在全国各城市购买首套住房都享有一系列优惠政策，首套房的首付比例、房贷利率等都明显低于二套房。

　　简言之，如果被认定为首套房，购房门槛将大幅下降，反之则明显上升。

　　这对置换家庭带来利好。福州有市民称，生育后想换大房子，之前看中的一套220万元的住房，按照现在政策，首付40%，要88万元，如果能‘认房不用认贷’，首付30%，首付可少付22万元。

　　首套房贷款利率也可以降低。有机构监测显示，2023年7月份，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%。以天津为例，100万贷款25年在“认房不用认贷”情形下产生的利息比“认房认贷”情形下节省16.8万元。

　　同时，根据日前财政部、税务总局、住房城乡建设部发布的公告，在2024年1月1日至2025年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内，在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税，予以退税优惠，即“换房可退个税”。

　　这意味着，对于大部分城市来说，换房可以节省3至5万元税费，北京等城市部分房源能节省更多税费。当然，交易房屋情况、个税征收情况不同，要具体分析。

　　北京新闻广播综合央视网、深圳市住房和建设局等