房地产市场

　　期待已久的“认房不认贷”来了！

　　近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

　　据了解，这也是继7月住建部召开企业座谈会上，提出“落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’”等政策措施后，首次以通知形式正式明确“认房不认贷”。

　　什么是“认房不认贷”？

　　对购房者有何影响？

　　广深是否会落地？

　　什么是“认房不认贷”？

　　根据《通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

　　“家庭成员无房，即可认定为首套，这是对目前热点城市‘认房又认贷’的首套房贷款认定的重大调整。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

　　“认房不认贷”通俗来说，就是指不管购房者有没有贷款记录，只要购房者证明其名下无房，其就可以按照首套房认定。

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　　据住房城乡建设部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

　　这一政策下，可以释放这几类人群的购房需求：

　　父母为子女（含未成年子女）买房，子女无房但父母可能有房产且有按揭贷款在偿还。

　　子女为父母买房，父母无房但子女可能有房产且有按揭贷款在偿还。

　　在本地有房，想卖掉旧房换新房，但有贷款记录。

　　在外地有房，在外地有贷款记录或正在月供的贷款，但在本地无房。

　　前期购买了非成套住房，比如单位非成套的福利房、单位产权式的宿舍。

　　广深是否落地“认房不认贷”？

　　记者了解到，目前在广东，实行“认房又认贷”的主要是广州、深圳。

　　以广州为例，无房无贷款记录者，购买商品住宅首付为最低三成；无房有贷款记录者，购买商品住宅首付最低为四成；有房无贷款记录或首套房贷已还清者，购买商品住宅首付最低为五成；而有房且贷款未还清则需要七成首付。

　　在去年10月1日，佛山、珠海、中山、江门、东莞、惠州、肇庆、韶关、河源、云浮、清远、湛江等12个城市已经实行首套和二套商品住房“认房不认贷”，家庭买第二套普通住房，利率和首付均按首套执行。

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　　广州、深圳此次是否会实行“认房不认贷”？

　　目前，房地产政策是“一城一策”，此次住建部的表述为：此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。也就是，具体是否实行“认房不认贷”，主要还是由各个城市决定。

　　针对这一问题，在今年8月住建部提出三项房地产政策后，在媒体公开报道中，对“广州市将在哪些方面支持及满足刚性和改善性住房需求，是否会执行认房不认贷”的问题，广州市住房和城乡建设局回复：相关政策正在研究中，具体以官网公布为准。目前，广州市住房和城乡建设局官网暂未公布相关政策。

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　　在“一城一策”背景下，城市地方政府要执行该政策，需与当地人民银行磋商，当地人民银行在评估当地房地产市场运行和风险的情况下来具体执行该政策。

　　去年四季度以来，房贷余额连续下行，对银行资产质量造成一定冲击，银行也通过降低利率进行应对。中国人民银行广东省分行的数据显示，今年6月份，广东（不含深圳）商业银行新发放小微企业贷款加权平均利率4.04%，比上年同期下降0.31个百分点。其中，个人住房贷款利率同比下降0.74个百分点。

　　“从目前来看，银行房贷额度充足，并且房贷依旧是优质资产。从银行的角度看，我认为大概率是愿意推进此类政策的，进而稳定房贷和资产价格。”李宇嘉表示。

　　《通知》也给行业带来一定信心。有业内人士分析，在北、上、广、深四个城市中，广州实施“认房不认贷”政策最为迫切；也有业内人士预计，接下来广州、深圳执行“认房不用认贷”可能性比较大。

　　但广东省房协土地与产业研究中心主任赵卓文此前接受记者采访时表示，当前“房住不炒”仍是主基调，特别是在一线热门城市，“对于广东一线城市，特别是涉及二套房，要看各地的态度，我认为会比较谨慎去实施”。

　　利好消息不断

　　值得一提的是，就在同一天，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　李宇嘉指出，此项政策一方面有利于改善型需求，另一方面也有利于刚需。“因为交易成本降低，叠加前面‘认房不认贷’的落地，改善型需求能够释放，那么就能释放出小户型、低总价的二手刚需房源，也有利于刚需上车，从而形成刚需和改善型需求良性循环，带动房地产市场逐渐稳定下来。”

　　南方+客户端（记者 周中雨 柴亚娟 张子俊 唐柳雯 陈颖）