有些人因政策限制或个人征信等原因不能购房，于是选择借名买房。这样做可能面临哪些风险？

　　本文刊于《中国妇女》杂志

　　案例

　　温雪和苗宇原是上海的一对夫妻，双方已经离婚多年。几年前，由于身体原因，温雪开始在外地养病。一天，她突然联系苗宇，表示自己行动不便，希望苗宇能以他本人的名义在上海帮她购买一套房子，购房款由温雪承担，苗宇只是房屋产权的登记人。

　　苗宇念及以前的情分同意帮温雪买房。事后，温雪支付了全部购房款。苗宇在收到购房款后，向温雪出具了收条，认可该钱款用于支付购房款。此后，苗宇如约购买了房屋并暂时入住。

　　两年后，温雪提出要变更房屋的产权登记人，却遭到苗宇的拒绝。无情况各异，法律后果不同奈之下，温雪将苗宇告到上海金山区法院，要求重新确认房屋所有权。

　　法院审理后认为，虽然从现有证据来看，房屋是温雪委托苗宇购买，收条中苗宇也认可了购房款是用温雪打给他的款项支付，但根据上海买房的限购政策，不能理所当然地理解为温雪就是该房屋的产权所有人，温雪也不能仅根据双方的约定就直接取得房屋所有权。

　　温雪要求确认房屋所有权归属，缺乏事实和法律依据。不过，经过法官耐心的解释，苗宇同意过户该房屋给温雪，并且答应搬离。2023年3月，这起案件最终调解结案。

　　说法

　　情况各异，法律后果不同

　　生活中，借名买房的情况并不少见。所谓借名买房，是指实际购房人因不具备购房、房屋贷款资格等原因借用他人名义购买房产，借名人实际支付购房款，出名人对外签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在自己名下。

　　实践中，借名买房的原因主要有三种：一是规避买房的法律和政策，如房屋限购令、贷款限制、减少税费等；二是享受特定购房的资格或优惠，如单位团购房、经济适用房；三是隐藏真实财产状况、转移财产逃避债务。

　　借名买房后，如果一方提出自己才是实际购房人，就要拿出证据证明存在借名买房的情况、说明借名买房的原因，并通过举证证明自己支付了购房款。

　　同时，还需要持有相关票据、合同、房产证、居住使用房屋等情况来证明自己的说法。至于借名买房的效力，由于实际购房人借用他人名义购买房屋，因房屋性质的不同，违反的相关法律或规定不同，导致的法律后果也会有所不同。

　　如果合同内容不违反法律强制性规定，没有损害社会公共利益，借名买房合同应为有效。

　　本案中，温雪借苗宇的名义购买房屋，经调查得知，温雪享有上海户籍且本身在上海没有房屋，没有违反房屋限购政策，没有损害社会公共利益，合同应是有效的。

　　反之，如果违反了特定购房人资格的相关政策，合同应当无效。例如经济适用房等保障性住房，是国家对低收入住房困难的家庭给予的特殊照顾，对购房人资格和房屋转让都有严格的限制，不符合条件的人借名购买这类住房，扰乱了秩序，也侵害了其他符合购房资格家庭的权益，客观上损害了社会公共利益，应为无效。

　　此外，还有一些情况也会被认定为无效，比如违反了国家限购政策的，有违公序良俗原则的，或者借名买房是为了转移财产、逃避债务的。

　　在认定借名协议无效的情形下，房屋归出名人所有，出名人应当向借名人支付房屋折价款，并依据双方的过错比例对交易费用等实际损失进行分摊。

　　作者：文/祝佩英