宿舍是大家的宿舍

　　室友却说想租给别人

　　想阻拦又怕跟室友闹不愉快

　　宿舍和谐很重要

　　大家的安全更重要

　　太难了......

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　　Q1

　　因为同学们都要回家，某个室友想在假期把宿舍出租给他人，这个人身份不明，推测大概率是校外人士。学校是不允许出租宿舍的，但是不知道到哪里去投诉，直接说又怕撕破脸。这种私自出租学校宿舍的行为，属于侵犯其他舍友的合法权益吗？属于违法行为吗？

　　A1:

　　你好，学校有权自主制定宿舍管理规章制度，在学校对宿舍转租行为明令禁止的情况下，你室友擅自将宿舍出租给他人，虽不构成违法，但违反了校规，也损害了其他同住室友的合法权益。

　　根据《教育法》的规定，学校有权按照章程实施自主管理，其为履行管理职能，制定了相应的宿舍管理规则和制度，学生应严格遵守。你室友擅自出租宿舍违反了学校的管理制度，应由学校对其做出相应的处罚。学校为学生提供宿舍及相应配套设施，供学生居住使用，并在宿舍管理范围内保障学生的人身及财产安全。你和你室友共同享有对宿舍的使用权以及人身和财产保障权利，你室友擅自出租宿舍的行为损害了同住室友的权益。另外，根据《民法典》，你室友未经其他同学的同意擅自让他人进入宿舍，还可能侵害同住室友的隐私权。

　　在具体解决该问题时，建议你与该室友充分沟通，说明利害关系；该室友不听劝阻的，你可以向学校的学生宿舍管理服务部门投诉，由其对你舍友的违纪行为进行处理。

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　　Q2

　　我在2019年购买了期房，合同约定2021年12月交房，结果被告知可能要延迟到2022年10月交房。我还得知挨着的入户门同时打开会出现碰撞，当初宣传中提到的电梯、入户门、层高、窗户、小区设施等（有些是合同约定，有些是宣传中提到），都没有按照当初的宣传达到要求。我可以通过起诉要求退房吗？

　　A2:

　　根据你的描述，房屋迟延交付将近一年的时间，如果已经达到了合同约定的解除条件，那么你可以要求退房；若合同没有约定，你可以先向开发商发出催告，其在催告后三个月内仍没有交房的，你也有权要求退房，但双方签署补充协议对你的合同解除权做出限制性约定的除外。

　　另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因房屋主体结构质量不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。因此，你所提及的入户门、电梯、层高、窗户等质量问题，需达到严重影响你正常居住使用的程度，你方可提出解除合同；如未达到，开发商也应承担修复及赔偿责任。开发商在销售房屋时的宣传资料中所记载的宣传内容如果明确具体，并对合同订立及房屋价格的确定有重大影响，即使没有在商品房预售合同中约定，也属于合同的内容。

　　在解决该问题时，建议你先查阅合同中对上述问题的约定，并结合房屋的状况，与开发商进行协商，要求其退房或对房屋存在的质量问题进行修复，并赔偿违约金；协商不成的，你有权向人民法院提起诉讼。起诉前，注意保留合同、付款记录、照片、录音录像等证据，以便维权。

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　　Q3

　　我们公司每周休一天，通常都可以连续工作一个月然后连续休四天。这个月负责人以其他同事休过一周假了为由，不允许我请假。请问个人想请假上司不批准，这种情况算违反《劳动法》吗？我应该怎样才能保障权益？

　　A3:

　　你好。公司不允许调休属于违法行为，你可以向公司要求补休或者支付法定的加班费。

　　依照《劳动法》，劳动者每日工作时间不超过八小时、平均每周工作时间不超过四十四小时；如果公司由于生产经营需要加班的，应与工会和劳动者协商。根据你的描述，你们公司每周休一天，连续工作一个月可以连续休四天，而公司以本月其他同事已经休过假为由拒绝为你安排补休，其行为是违法的。另外，依照《劳动法》，用人单位休息日安排劳动者工作又不能安排补休的，应向劳动者支付不低于工资的百分之二百的工资报酬。

　　在具体解决该问题时，你可以与公司协商，继续向其要求补休或者支付法定的加班费；也可以向当地劳动监察大队举报、投诉，由其对公司的违法行为做出处理。另外，你还有权直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。在维权过程中，注意保留好关于劳动合同、签到表、每月工资流水、休息日工作的照片及录像等，以便证明自己的主张。

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　　Q4

　　我们2019年买的商品房，买的时候说是买房必须买车位和地下室，但是车位卖给我们的是使用权。约定2021年10月31日交房和车位，但至今没交。开发商卖给我们的车位使用权是否需要在政府备案？需要什么文件？现在我们能以捆绑销售或延期交付为理由，要求开发商不退房只退车位吗？

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　　A4:

　　目前，我国地下车位主要有三种：一是已列入公摊面积的地下车位，该类车位属于全体小区业主共有；二是开发商单独取得产权的地下车位，开发商可以向购房者出售产权，也可以转让使用权；另外还有部分地下车位属于人防工程，该类车位的使用权也可以流通转让，依照《人民防空工程平时开发利用管理办法》，开发商应按人防主管部门的规定履行备案审批程序，才能取得人防车位使用权，其在转让使用权时，必须报经原批准使用的部门批准。

　　通常商品房买卖合同与车位使用权转让合同是独立可分的两份合同，如果目前开发商延期交付车位已达到了车位租赁合同约定的解约条件，那么你可以依照双方约定行使合同解除权。关于你能否以捆绑销售为由要求退车位的问题，在司法实践中，一般会综合判定开发商在当地商品房市场是否具有绝对的垄断地位，以及你在购房时是否明知购买住宅必须同时购买车位的搭售条件。如果不能同时满足上述两点，司法机关则会基于你作为完全民事行为能力人，对合同内容具有认识能力，搭售车位为双方意思自治的结果等考虑，不支持你退车位的主张。

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　　Q5

　　中介在拟合同时少算了一个月，当时双方都没有发现，事后中介以乙方不履行合同条款为由，强制要求解约，这种情况应该怎么处理？

　　A5:

　　你好，根据你的描述，我们暂且推定中介是租赁合同的甲方，且中介所表达的意思是在签合同时少计算了一个月的租金，这种情况如何处理取决于你们签署的租赁合同中是否明确写明了月租金金额。

　　你与中介之间自愿签署了房屋租赁合同，该合同是双方真实的意思表示，具有法律约束力。如果双方在合同中并未明确月租金标准，仅约定了租赁期间的房租总额，而中介主张在计算房租总额时少算了一个月房租，这种情况属于隐藏的计算错误，中介的主张是隐藏于其内心的，无法通过外部表象来判断这种内心的错误是否真实存在。因此，该种情况不构成重大误解，其无权以房租总额中少算一个月租金要求你额外支付房租。

　　如果双方在合同中约定了月租金金额，仅是在计算房租总价时出现了计算错误，这种错误属于公开的计算错误，由于双方在协商时对月租金额的意思表示达成了一致，因此，双方应按照重新计算后正确的租金总额履行。这种情况下，中介有权要求你额外支付一个月的房租，根据《民法典》的规定，如果你在中介给予的合理期限内仍未支付少算的租金，中介有权解除合同。

　　感谢值班律师：

　　董海锋（北京）

　　法务 | 郑俊宇