新房买了4年一直没有入住，最近业主到房子里查看时，发现自家阁楼墙面被邻居砸穿。对此，邻居表示阁楼是公共面积，要一起使用。

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　　新房阁楼遭砸穿，邻居称要一起使用

　　8月14日，浙江杭州一女子买房四年后，到房子里查看时，发现自家阁楼墙面被邻居砸穿。邻居声称阁楼是公共面积，也要一起使用。

　　女子表示：自己买的小区是精装房，阁楼是开发商赠送的面积。当时还签了附加合同，也标明了有多余面积赠送。自己家是loft两层，邻居家是单层。他们想用阁楼来打造两层的效果，便把阁楼墙砸了，被砸的地方已经被粉刷完。不知道邻居是什么时候砸的，还爬到自家来了。

　　物业给邻居家开了违建通知，但邻居仍说阁楼有他们一份。

　　目前，事件还在协商中。

　　律师说法

　　本起纠纷涉及的阁楼到底属于谁所有？

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。

　　根据上述司法解释规定，除了专有部分外，对于符合规划上专属于特定房屋且列入该特定房屋买卖合同中的露台、顶层阁楼等，也应当认定为专有部分的组成部分，由顶层业主专有。

　　本案中的房屋，四年前购房女子在开发商的购房合同中已经列明了属于赠送面积，且使用功能上看也应该属于其专有的。因此，本起纠纷涉及的阁楼应该属于购房女子所有。邻居擅自破坏装修好的阁楼并主张共同所有、共同使用，没有事实与法律依据。

　　如果阁楼没有写在购房合同中，是否就一定属于全体业主共同共有？

　　实践中，符合下列四个标准的顶层阁楼可以认定为顶层业主专有：

　　1、看规划设计，顶层阁楼在规划上应当专属于顶层楼房；

　　2、看物理结构，顶层阁楼应该便利于顶层业主专用和管理；

　　3、看功能设施，顶层阁楼与顶层楼房的功能设施应该形成一个整体；

　　4、看使用习惯，所在小区顶层阁楼通常应该由顶层业主使用。

　　因此，规划上专属顶层房屋的顶层阁楼，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中，应当认定为顶层业主专有；其次要看规划、物理结构、功能设施、使用习惯等确定是否属于顶层业主所有；否则，应当视为全体业主共有的整个小区建筑物的附属空间。

　　隔壁邻居破坏行为应当承担什么责任？

　　隔壁邻居的破坏行为，属于一种侵害物权行为，应该承担恢复原状、赔偿损失等责任。

　　律师提醒

　　不得不说，隔壁邻居“先斩后奏”的行为实属不该。理性的做法是，如果其认为对阁楼享有权利，应该通过合法的途径，等待权威部门的答复或司法机关的裁判结果，再行主张相关权利。

　　本文作者：《高爽说法》律师帮忙团成员：江苏中虑律师事务所 左迎春律师

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