卖主把房屋全权委托给中介销售

　　中介先行垫付购房款

　　房屋卖出高价后多余的钱归中介所有

　　这种“中间商赚差价”的交易风险可不小

　　着急用钱，全权委托中介卖房

　　小刘急着卖房筹钱，他手头有一套拆迁安置房，但当时还没满5年并不符合上市交易条件。2016年5月24日，小刘和某中介公司签订委托合同，约定小刘将该套房屋全权委托给中介进行销售，双方约定该房销售价格为33万元。小刘保证该房屋权属清晰，无任何纠纷。在小刘不能及时到场的情况下，中介可暂时代收买房定金并转给小刘。

　　双方还签订了一个补充协议，约定33万元为小刘的净得价，过户产生的税费与小刘无关，卖房超出部分全部归中介所得。中介支付20万元给小刘，等房子卖出后再支付给他11万元，剩余2万元过户后支付。协议签订后，某中介公司的工作人员按约向小刘转账支付了20万元，剩余款项在房屋卖出后支付。

　　很快，某中介找到房子的买家谢某，三方签订购房合同，约定房屋售价45万元。然而，中介并没有告知谢某，他们和小刘之间还有个委托合同，也隐瞒了房子的33万元的交易底价，中介从中赚取12万元的差价。

　　房子没能过户，被中介索赔12万

　　2019年，案涉房屋符合上市交易条件时，谢某却发现，因小刘欠他人债务未履行导致案涉房屋被法院多轮查封，无法过户。

　　谢某起诉至栖霞区人民法院，要求解除购房合同，小刘退还购房款并赔偿经济损失；某中介公司对小刘的退款、损失赔偿承担连带责任。

　　法院经审理后判决，对谢某解除购房合同的诉讼请求予以支持，小刘返还谢某31万元，并赔偿相关经济损失，中介返还谢某12万元。

　　这之后，中介便将小刘也告上法庭，要求其赔偿差价损失12万元。

　　裁判结果

　　南京市栖霞区人民法院认为，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

　　本案中，原、被告双方约定以33万元作为被告的净得价即案涉房屋销售底价，超出底价部分全部归原告所得，原告在将案涉房屋对外出售时，并未如实披露案涉房屋的销售底价，其所获得的销售底价与实际成交价格的差价是通过采取隐瞒真实交易价格的方式获取，该行为违背了中介人的如实报告义务，该差价也并非中介方忠实履行义务所应当获得的报酬，因此该笔12万元差价并非原告的损失，原告主张被告赔偿差价损失12万元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。法院经审理后判决，驳回原告某中介公司的全部诉讼请求。

　　法官说法

　　卖家与中介签订保底条款，约定卖得的差价归中介所有，这是否属于双方意思自治？我们认为，上述约定有悖于中介行业的义务要求。本案判决明确了中介向买方隐瞒低价促成合同签订，在合同因一方违约解除后，不得就低价与成交价的差价作为实际损失主张赔偿。根据法律、法规的有关规定，房产中介不得收取除合法佣金以外的其他任何费用，“吃差价”实质是不法房产中介采用欺诈的手段订立合同，非法获利，损害消费者权益的行为。

　　作者：朱    睿   柳俐慊