作者：复旦大学管理学院教授 骆品亮；复旦大学管理学院博士生 方若男

　　随着房地产市场进入“存量时代”，房地产商纷纷由“开发”向“开发+运营”转型，长租公寓成为继“在线短租”后共享住宿的“新风口”。在“租购并举”政策加持下，长租公寓一度呈现“井喷”增长态势。但是，在资本入局后，长租公寓出现竞争秩序不规范、安全隐患及金融风险等诸多问题，多家长租运营商相继暴雷，长租公寓商业模式受到多方质疑。然而我们不能因此简单地去否认“长租”模式。“十四五”规划《建议》中明确提及“完善长租房政策”，近期的中央经济工作会议中也将“解决好大城市住房突出问题”列为2021年的重点任务之一，并从租赁住房供给、土地供应、租购同权等方面提出了具体路径。在此背景下，探讨长租公寓的破圈与监管问题显得尤为迫切。

　　发展现状与运行风险

　　从宏观层面来看，我们一直重视租赁住房市场的发展。2015年底中央经济工作会议提出“租购并举”后，各项鼓励政策相继出台。近期的中央经济工作会议再次强调了要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。与此同时，我国房地产行业正在由“增量时代”向“存量时代”转换，房地产开发商都在着手存量物业的布局，长租业务备受青睐。互联网和各种新兴技术的进步也是长租公寓发展的一大推动力。互联网能够将租客的需求和房源有效匹配，在降低搜寻成本的同时，提升交易效率，促进了一大批长租公寓互联网租赁平台的诞生。人工智能、云计算、大数据等互联网技术能够进一步优化用户的租住体验，协助长租公寓打造更智能、更全面的租赁服务，这些都给长租公寓行业带来了新的发展机遇。

　　总的来看，长租公寓的发展现状呈现以下特征。

　　其一，长租公寓的运营主体多元，运行模式多样化。运营主体既包括传统房地产开发商和酒店集团，也包括互联网企业和房屋中介机构。运行模式从企业是否直接参与租赁关系来划分，主要包括自营模式与平台模式；从房源区域的集中程度来划分，主要包括集中模式和分散模式。如此，长租公寓可分为四种运营模式：集中自营模式、集中平台模式、分散平台模式和分散自营模式。无论是自持房源还是整栋整租，抑或是合作托管，集中模式下都能实行统一物业管理，并提供标准化产品和服务。分散平台模式通过吸引房东加入平台，协助散户房东展开租赁运营服务；而分散自营模式是目前问题最为明显的一种模式。

　　其二，长租公寓市场集中化趋势明显。长租公寓行业集中度较高，具有明显的头部效应，收购、并购及强强合作是明显趋势，资金、政策红利也持续向头部长租公寓品牌集中。另外，分散式长租公寓是目前的主流模式，前瞻产业研究院的数据显示，2019年分散式长租公寓在我国长租公寓市场中占比高达75%。

　　其三，行业进入新的阶段。为了抢占市场份额，“高收低租”现象不断出现。价格战愈演愈烈，长租公寓不得不通过金融手段获取外部资金，租金贷问题随之浮出水面。央视《财经评论》和央视《经济信息联播》都强调过“租金贷”经营模式的问题，指出其所存在的套利空间会带来资金池风险。随着行业的整顿，长租公寓市场正在逐步回归理性。

　　长租公寓发展中的突出问题一方面表现为长租公寓的违规经营行为，另一方面表现为长租公寓的无序扩张，这些问题在分散自营模式（即“二房东”模式）下表现得最为明显，由此导致了资金池风险和平台垄断风险。

　　违规运营下的资金池风险。在二房东模式下，长租公寓从房东处承租分散的闲置房屋，再将房源转租来赚取租金差价。此种商业模式无法形成规模经济效应，导致企业抵抗市场波动能力不足。而且该模式需要较高的投入成本，使得长租公寓企业倾向于使用长期预收款，金融化过程中不可避免地导致资金池问题。备受争议的“租金贷”就是在这种背景下诞生的。从“租金贷”交易过程中的资金流向来看，租客其实是以个人信用为担保向第三方信贷机构贷款，按月交付租房贷款，信贷机构则一次性将一年的租金支付至长租公寓平台。但长租公寓平台却以月或季度为周期来与房东结算，由此形成资金错配获利空间。由于租赁关系发生于房客与房东之间，而信贷关系却发生在房客与金融公司之间，当金融机构一次性支付房租给长租公寓平台时，租客和房东承担了长租公寓平台的违规风险。对于所形成的资金池，目前还比较缺乏相应的监管机制，于是，本来所有权属于房东的房子却成了中介机构的融资工具，形成了很大的风险隐患。

　　无序扩张下的平台垄断风险。迄今为止，长租公寓行业“规模战”愈发激烈，扩张过程中的不正当竞争、盲目追求扩张规模等行为都可能导致风险的出现。由于获取房源和装修出租都需要极高的资金和时间成本，为了争夺房源和租客，“高收低租”是诸多长租公寓平台企业的竞争策略，一旦拿到回流资金，平台便迅速开始下一轮的高价抢占房源。这种无序扩张既消耗自身也阻碍他人，严重扰乱市场的正常发展秩序。长租公寓“高收低租”的扩张行为实质上是一种垄断行为，是一种非理性的竞争手段，其实质是通过快速扩张来实现对局部市场甚至整个市场的垄断。这种垄断行为具有诸多危害：一是使得公寓价格无法正确反映租赁市场的供需关系和竞争状况；二是形成不公平竞争，破坏了行业企业间的公平竞争环境。从长远来看，一旦形成垄断平台，平台用户的权益也会受到损害。因此，长租公寓的扩张行为和扩张边界都应引起重视。

　　优化运行模式

　　通过运行优化解决目前的发展痛点，这是长租公寓破圈的关键。应在体现开放性、包容性、适应性原则的基础上，以获取持续竞争优势为核心，创新运营模式、强化协同联动、打造多元生态，为长租公寓平台拓展利润渠道，为用户提供全方位服务。

　　从实际情况来看，长租公寓的运营风险在分散自营模式下表现的最为明显，究其原因，这种大型“二房东”作为中间商，通过赚差价来盈利，不仅成本高昂，也不利于长期发展。长租市场中，房东与租客之间存在着信息不对称，租客的需求多样化且存在不确定性，而且房东与租客会有显著接触，由于这些特征的存在，选择经销商模式不能最大化利润，平台模式才是最优解。要拥有核心竞争力，长租公寓平台企业需要能够不断地为用户提供有价值的产品或服务，才能维持吸引力和用户规模。长租公寓作为连接房源与租客的平台，不管采取何种运营模式，其价值都不应该局限于解决信息不对称或单纯提供房源，而是应该通过强大的资源整合能力，充分利用平台的网络效应、平台效应和锁定效应，在提供基础服务的同时，满足用户的多元需求，与用户建立稳定的租赁合作关系。

　　长租公寓运行优化的目标应紧紧围绕“长租公寓+”生态的构建，基于价值共创、开放共生的思维，既要从租赁产品到服务形成完整的产业链，也要跨界、跨产业链形成价值网，最终形成生态体系。具体而言，在房屋租赁业务的基础上，多边运营发展其他业态服务，积极调动平台所有“边”的积极性，通过内部与外部同时整合来扩大协同效应，构建“租赁+”生态。

　　“租赁+”平台生态重点应从以下三个方面入手：一是打造“租赁+生活圈”，接入多元业态，解决用户的需求痛点，吸引用户；二是打造“租赁+社交圈”，通过用户关系网络培养平台的不可替代性，锁定用户；三是打造“租赁+金融圈”，构建用户依赖关系，并充分利用大数据，增强用户粘性。“租赁+生活圈”的关键在于通过平台形成服务和流量入口，拓展场景，增大流量，围绕着用户需求探索增值服务业态，如售房、电商、餐饮、教育、家政以及出行等日常生活需求，充分发挥平台网络效应，构建租赁生态体系。“租赁+社交圈”需要平台通过社区运营来“锁定”用户，对于集中运营的长租公寓而言，可以重点打造线下活动，如提供公用休闲设施，如健身房、阅读室等，同时定期举办线下主题活动；对于分散运营的长租公寓，则应通过线上运营打造社群生态体验。由于网络效应的存在，用户对平台的依赖度和忠诚度会越来越高，甚至可能被“锁定”在平台上。“租赁+金融圈”则需要跳出现有的“租金贷”思路体系，重点在于充分利用租客在长租平台的行为数据，将租赁、社交、电商、生活等相关数据综合分析，协助传统金融机构更好地决策。

　　监管架构与重点

　　有效的监管架构和策略对于控制风险和行业的生态发展至关重要。长租公寓监管的总体原则应以有效控制和防范风险为核心，在保持规范性与创造性的基础上，保障行业的健康发展。监管的范围与力度要适度，既要能够遏止行业乱象，控制违规运营风险和平台垄断风险，又要保护长租公寓企业的创新积极性。

　　关于长租公寓的监管架构，应该建立“政府—长租公寓平台—服务商”的分层监管体系，一方面，由政府直接监管长租公寓平台本身的运营情况，包括平台的违规经营、垄断行为以及用户数据利用等问题；另一方面，长租公寓平台监管其所连接的业态服务商，包括业务的安全性，服务质量等问题。“租赁+”生态圈的打造意味着对长租公寓的监管不能仅限于平台本身，也包括对其他合作的业务服务商的监管。在这样的分层监管架构下，可以将负外部性内在化，以更低的成本实现更高效的监管。

　　对于长租公寓的监管，不能仅限于平台本身的监管，也应对其他业务相关合作方进行监管。具体而言，长租公寓的监管重点有以下几个方面：

　　一是强化准入管理，完善长租公寓准入门槛的设置，从源头上防范风险。长租公寓的运营主体多元，既包括传统房地产开发商、酒店集团，又包括互联网企业等新入局者。目前行业进入门槛过低，许多经营企业缺乏一定的资质和经验，导致问题频发。因此，对于运营风险的控制，应从提高准入门槛入手。

　　二是对长租公寓金融化过程中的资金池加强监管。一方面，对于是否能够开展“租金贷”类业务应设置明确的规定，比如设置相应的牌照，或者依据长租公寓的运营模式分类监管；另一方面，监管部门应对资金的使用应该进行规范，严防资金违规挪用和长租公寓过度融资的乱象。

　　三是强化长租公寓平台的责任承担意识。强化各方主体责任承担能够促使各方加强审计、严密监管。具体实施时，监管部门应采取正负激励结合的方式，对于规范的长租公寓企业应多加宣传，采取适度补贴等策略支持其经营发展，同时大力宣传企业品牌形象，增强正信号作用；而对于不合格的长租公寓企业则应该重罚，倒逼相关企业守住安全、合规、理性经营的底线。

　　四是加强反垄断监管，尤其是对不正当竞争行为的监管。对于目前长租公寓非理性盲目扩张的发展模式，政策上应予以适当引导。一方面，长租公寓的扩张行为和经营规模应与其自有资金相匹配，平台的扩张边界问题应纳入监管，防范相应的垄断风险。另一方面，加强对长租公寓平台企业的垄断思维和行为的疏导。基于所提出的分层监管架构，在政府监管和平台风控的基础上，可以构建行业协会协助监督与管理，提高监管效率。通过行业协会促进企业自律和相互监督，既能保证风控的独立和客观性，又能保证监管的实时有效性。